「e公司观察」是否取消公摊计价不重要

最近多地宣布要拿公摊开刀，取消公摊计价或者逐步推进取消公摊计价，销售房屋时按照套内面积计价。在总价不变的情况下，是否取消公摊只是计价方式改变。更重要的是让室内面积更透明，让购房者更有获得感。

房产产权证上会写明实用面积和公摊面积，如果只是取消公摊面积计价，单价提升，不过是改变了一种计价方式而已。

如果取消公摊的行为，鼓励开发商减少公摊，那是以降低小区质量为代价，损害了整个小区品质，也会让购房者付出代价。

公摊面积包括大堂、会所、风雨连廊、电梯/消防通道，高层需要更多天梯，还需要消防层，都会增加公摊面积，所以没有电梯的老房子得房率高，而有电梯的新房子得房率低，越是高层，得房率越低，一些高层得房率已经下降到72%、 70%左右。有媒体做过调查，广州840多个户型产品，得房率在70%—80%的户型产品有524个，60%—70%的有7个。

山东青岛市民购买一套110.25平方米住宅，经过测算，实际套内仅有61平方米左右，3间卧室没有一间超过9平方米，主卧甚至无法放下双人床。合同上显示的套内面积75平方米，她实际测量的61平方米，差值主要为墙体，不仅室内墙体，外墙的一半厚度计入套内建筑面积。

购房者买入房子，就如同买了榴莲和柚子，不知道皮有多厚，打开新房就如同开盲盒一般。实际上能住人的主要是内部空间，而不是公摊。公众对公摊很反感，特别是对公摊不透明的情况更难以接受。

而另一方面，公共设施非常必要，比如电梯数量牵涉到高层居民的幸福感，避难层牵涉到居住者的安全，会所设施等反应了一个小区的脸面。

小区报建审批时，会严格控制容积率，住宅面积有上限。政策有规定，开发商有对策，通过送阳台面积和飘窗的方式，尽量送点面积，不过赠送尺寸政府也有定数，不能超过。有些开发商会用设备间、入户花园等方式增加面积。

同样的建筑面积，不同历史时期、不同开发商修建的住宅，实用面积差异非常之大，有不少实用面积超过100%的住宅，有一些开发商也以善于“偷面积”著称，这直观的显示到房间数量、大小等方面。但近些年因为管理严格，开发商很难动手脚，刚需类住宅房间一般都很逼仄，需要把床铺和飘窗结合起来设计。

在房地产滞销的大背景下， 去年住建部提出建设“好房子”，从去年至今，北京、广州、深圳、成都、贵阳、福州等城市相继出台了新建筑标准，广州、深圳放宽了层高、阳台等指标，有些城市规定架空层等公共空间不计入容积率。

有些项目紧急修改设计，得房率基本上超过100%，广州某楼盘实用面积最高达140%。

在新规之下，通过计入容积率政策调整，很快解决了公摊难题，以前购房者盼望不要有公摊，现在公共设施不变的情况下，实用面积增加了，得房率超过100%，不仅相当于没有公摊，还相当于送了面积。如果此时再按照套内面积计价，将会导致价格上涨。

在按照建筑面积计价单价不变的情况下，得房率提升，相当于变相降价，可以促进销售，可以让政府推出的土地能销售出去。不过对于现存低得房率的存量一二手房源并不友好。

市场非常灵敏，不同得房率的楼盘，市场价值差异很大。比如得房率高的楼盘，按建筑面积计算的单价会更高，比如深圳恒裕滨城，而得房率低的楼盘，房价会下降，比如位于惠州十里银滩临海的一些住宅。

在深圳，小产权交易一直都是按照室内面积计算，因为小产权没有公共面积，开发者会尽可能减少公共配套。

对于购房者来说，按照套内面积计价心理上会更容易接受，但也需要甄别公共配套是否有水分。

所以更重要的是，在不牺牲公共配套的情况下，能让购房者花更少钱得到更多实用面积。