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印花税调降！香港楼市，再出新政→

2月26日，香港特区财政司司长陈茂波发表新一份财政预算案时表示，为减轻购买房价较低的住宅及非住宅物业人士负担，将征收100港元印花税的物业价值上限由300万港元提高至400万港元，预计可惠及约15%的物业成交个案，香港特区政府收入将每年减少约4亿港元。目前，以香港400万港元总价的物业为例，按以往1.5%的印花税计算，税费约6万港元。从6万港元降到100港元，意味着印花税大幅下降99%。陈茂波还透露，香港商业房地产在过去几年面对不少挑战，考虑到写字楼空置率近年处于高水平及未来几年的供应仍相对充足，特区政府在来年不会推售商业用地，让市场有空间消化现有供应。此外，政府还会考虑将部分商业用地改划作住宅用途，以提供更多用途上的空间。在公营房屋供应方面，特区政府已觅得足够土地于未来十年满足30.8万个公营房屋单位的供应目标。加上“简约公屋”，未来五年总体公营房屋供应量将达19万个。美联物业住宅部行政总裁布少明表示，市场憧憬香港特区政府新一份财政预算案，为楼市带来利好刺激作用。而且农历新年后开发商趁势推出旗下新盘入市，为楼市增添热闹气氛，并刺激二手房购买力释放。如果财政预算案带来正面消息，有望助推香港楼市展开新一轮上涨行情。也有业内人士预计，上述新政策有助于推动年轻人置业，预计将带动相关住宅成交量上升5%至10%。去年2月，香港宣布撤销所有楼市“辣招”，这也是时隔多年香港楼市重返“零辣招”时代，购房成本大降令当地楼市瞬间被点燃，市场交易也明显转旺。只是，随着时间推移，楼市“撤辣”的效力已经在递减。到了去年10月中旬，香港特区行政长官李家超发表的《行政长官2024年施政报告》在楼市方面推出了多项重磅措施，其中包括放宽住宅贷款、允许投资移民购入住宅物业等多项举措，旨在进一步提振香港楼市，市场也有积极反应。香港特区政府土地注册处发布的数据显示，2024年香港全年整体楼宇买卖合约登记量(包括住宅、车位及工商铺物业等)达67979宗，同比增长17.1%，创近三年新高。其中，2024年香港住宅楼宇全年成交53099宗，也创下近三年的新高。至此，香港楼市全面“撤辣”已经接近一年时间。据美联物业研究中心综合土地注册处资料，以2024年3月至今年2月（截至2月24日）的近一年时间里，二手住宅(包括私人住宅及公营房屋)注册量共录得40946宗，估计最终约41500宗，即平均每月约3450宗，比起“撤辣”前的一年(2023年3月至2024年2月)平均每月约2820宗大幅上升超过20%。此外，香港楼市全面“撤辣”后，内地买家也成为香港楼市的重要力量。据香港中原地产公布的最新数据，2024年香港楼市交易活跃，其中以普通话拼音登记的买家达11638宗，涉及成交金额超过1300亿港元，交易宗数和金额分别同比上涨90%和67%，两项数字均创下历史新高。另据仲量联行最新发布的《香港住宅销售市场综述》指出，香港住宅市场经历三年显著调整，在房价回调下的置业负担能力已显著改善。截至2024年底楼价与收入比率已由2021年的17.8年降至12.3年，回落至2012年的水平，意味着一般家庭购买一个538平方尺住宅单位所需的收入年期缩短了5.5年。（证券时报）
印花税香港楼市香港
证券时报02-26 18:51
报告：酒店投资市场活跃高净值人士、国企及金融机构积极入市交易

人民财讯2月18日电，仲量联行报告显示，2024年，中国内地酒店投资市场交易额总计178.7亿元，热度不减；其中，近七成酒店投资交易发生在一线和新一线城市；位于市区的酒店资产更受投资人关注。预计2025年酒店投资交易额将与2024年持平，约为180亿元。目前，中国内地酒店投资交易市场上内资表现活跃，高净值人士、国资企业及金融机构积极入市交易。随着房地产行业的调整，2025年存量酒店易主和改造需求将进一步增加，为投资人提供了盘活和改造存量酒店资产的机会，特别是在一线及新一线城市，由于其经济基础稳固、市场需求强劲，这些市场的优质酒店资产具备稳定的现金流潜力和长足的资本增值空间；而具有重新定位或改造可能性的城市型存量酒店也将继续受到长租公寓投资人的关注。
酒店金融机构房地产
人民财讯许擎天梅02-18 13:17
政府搭台中小微企业唱戏各地探索出海新模式

苏州工业园区的一家电子产品研发企业，将新加坡选定为出海首站。与常见的借助中介机构出海不同，这家企业找到了苏州工业园区新加坡国际商务合作中心。事实证明，这一选择十分明智，该中心提供的一站式服务成功助力企业化解了出海过程中遭遇的系列难题。由地方政府牵头，在海外设立商务中心或服务中心（以下简称“服务平台”），以此助力中小微企业出海。这一新模式正陆续成为各地政府助力企业“走出去”的新抓手。证券时报记者在调研中获悉，该模式颇受企业尤其是中小微企业青睐，认为是企业出海的落脚点，不至于让刚到海外拓展业务的中小微企业孤立无援。受访专家认为，地方政府牵头在海外设立服务平台，能助力企业直接接触当地市场，深入了解需求与动态，快速调整产品和服务策略，同时整合政策、资金、信息等资源，降低中小微企业出海门槛。通过近年来的实际运作，这类平台也呈现出不足，未来应在服务效率和质量、服务范围、专业度等方面进一步优化。新型出海模式陆续落地生根苏州工业园区新加坡国际商务合作中心的诞生，有着深远的历史背景。2019年9月，在新苏理事会第十三次会议上，共建中新“国际化走廊”的倡议首次被提出。2020年11月，新苏理事会第十四次会议举行，苏州工业园区与新加坡企发局、经发局签订关于促进合作共建“国际化走廊”的谅解备忘录，旨在推动双方在科创、投资等领域的要素双向流动，促进中国企业的跨境投资进程。在此背景下，苏州工业园区新加坡国际商务合作中心一期于2021年10月正式启用，二期也于2024年2月投入使用。“该商务中心可满足项目在办公、路演展示、互动交流、科技孵化、研发、中试等不同发展阶段的载体需求。”苏州工业园区投资促进局相关负责人接受证券时报记者采访时表示，“同时，商务中心还构建了涵盖新加坡政府部门、商会协会、投融资机构、高校科研机构、专业服务企业在内的较为完善的网络和渠道，在推动新加坡企业进入苏州市场以及促进中国企业在新加坡的业务拓展方面，都取得了显著成果。”运营3年多来，苏州工业园区新加坡国际商务合作中心在服务企业出海方面成绩斐然。截至2024年底，苏州工业园区新加坡国际商务合作中心累计服务签约出海企业158家，其中多数为中资企业拓展国际市场，在新加坡设立子公司，并将其作为国际或区域总部，涉及生物医药大健康、工业自动化、集成电路半导体、绿色科技、人工智能及数据分析等前沿产业领域。目前，在商务中心实际办公运营企业20余家，主要承担市场拓展、销售、采购、轻量化研发等职能。这样的新型出海模式正在各地陆续落地生根、开花结果。2024年初，湖州商务局携手浙江侨青联搭建了浙江首个“1+N”国际商务综合服务平台，旨在帮助入驻企业无缝对接国际产业链与供应链。湖州“1+N”国际商务综合服务平台负责人、杭州康博商务服务有限公司董事长兰礼明接受证券时报记者采访时表示，湖州“1＋N”国际商务综合服务平台的搭建，是在全球经济持续低迷、主要出口市场需求收缩、外贸企业订单减少等压力下进行的，旨在解决小微企业单一出海拓市时面临的资源要素分散、渠道能力不足、市场拓展困难、合规认证复杂等问题。自2024年1月成立以来，湖州“1+N”国际商务综合服务平台已在不同国家建立了13个湖州国际商务服务中心，累计80家意向入驻企业，促成了10余笔国际订单，还有20多个订单正在积极对接中。兰礼明透露，湖州“1＋N”国际商务综合服务平台的成功运营为地方政府推动企业“走出去”提供了可借鉴的模式，“目前已在浙江省内发挥了示范效应，已有城市计划借鉴其成功经验，推动本地企业出海”。仲量联行中国区产业与物流服务部总监尹鸿接受证券时报记者采访时表示，由地方政府牵头或主导的这类出海模式具有多种优势，不仅能快速、高效整合各类资源，从政策、资金、信息等方面为企业提供支持，降低中小微企业进入国际市场的门槛，还能助力企业建立健全完善的合规和风险控制体系，帮助企业更好地遵循并适应不同国家的法律法规要求，有效降低合规风险。同时，地方政府参与也为平台提供了信誉保障，增强了海外合作伙伴的信任度，可以推动企业在当地市场的业务拓展。中小微企业出海不再孤立无援与大企业出海时有详细的规划以及充足的人手不同，中小微企业出海或许只是源于一个初步的念头，缺少国际市场运作经验，对海外市场的法律、政策和文化更是一知半解，而且在资金、人才等方面也存在短板。作为义乌市文化用品行业协会会长，黄昌潮对中小微企业的出海痛点有着深刻的体会：“过去，义乌文具行业大多从事外贸代工，不仅原创力匮乏，也难以形成自己的品牌。”而“政府搭台、企业唱戏”的新型出海模式被认为有效破解了上述痛点。“对于中国员工而言，苏州工业园区新加坡国际商务合作中心让他们找到了归属感，可以很好地适应当地环境。”上述苏州工业园区电子企业相关负责人接受记者采访时表示，“而中心提供的大量共享区域，从成本控制的角度来看，对中小型企业非常友好。”目前，该电子企业在新加坡的业务还处于早期研发阶段，在苏州工业园区新加坡国际商务合作中心的协助下，其未来将全力聚焦东南亚市场的拓展与布局。兰礼明也举例称，安吉一家生产椅子的企业，由于缺乏海外拓展渠道，平台为其提供从市场调研到运输清关的一站式服务。该公司首次合作就成功获得巴西订单，产品还在湖州国际（巴西）商务服务中心长期展示，极大地增强了企业拓展海外市场的信心。湖州一家叉车企业，在平台的协助下，成功开拓了俄罗斯、塞尔维亚和巴西市场。目前，该企业除成功对接订单外，还在积极筹划成立合资公司、签订代理协议等后续布局。在义乌市委市政府牵头的“义乌中国小商品城”品牌出海计划的引领下，义乌市文具厂商近年来越来越重视打造自主品牌，努力形成中国文化特色的原创IP。黄昌潮表示：“我们鼓励企业主动走出去，从‘坐商’变成‘行商’，参加国际性行业展会，主动把品牌推向全球。”“地方政府在目标国家或地区设立服务平台，能够帮助企业更直接地接触当地市场，深入了解消费者需求和市场动态，从而快速调整产品和服务策略。”仲量联行华东区产业与物流服务部董事宋吉也向记者表示，“由于海外服务平台配备熟悉当地语言和文化的专业人员，可以帮助企业尤其是中小企业实现有效沟通，减少因语言障碍和文化差异可能导致的误解。”新模式仍有瓶颈亟待突破尽管“政府搭台、企业唱戏”的出海新模式已初显成效，为中小微企业拓展海外市场开辟了新路径，但在实际落地与日常运营中依然存在诸多瓶颈，亟待解决。以湖州“1＋N”国际商务综合服务平台为例，兰礼明向记者表示，日常运作中，部分企业对平台的了解十分有限，信任度也明显不足。同时，平台对细分产品领域的专业服务度仍有提升空间。宋吉也表示，政府主导的模式有可能在市场化运作和灵活性方面存在不足，有时候较难及时响应市场变化和企业个性化需求，建议与海外商会、行业协会等建立联系，提供更广泛的国际合作网络，同时根据不同行业、不同规模企业的需求，提供差异化、专业化的支持服务。随着国际市场竞争日益激烈，为满足中小微企业出海的个性化需求，这一出海新模型同样需要不断升级。“未来，我们将加大平台的宣传推广力度，提高企业对平台的认知度与参与度。同时，进一步深化平台的服务内容，特别是在合规认证、品牌打造等专业领域，提供更具深度的服务。”兰礼明表示，还将稳步推动13个海外中心的实体化运行，积极建设新的中心，加快形成出口增量，加强与国际组织与海外机构的合作，提升平台的国际影响力。据了解，2025年，湖州“1＋N”国际商务综合服务平台计划服务300家以上企业，聚焦12种重点产品，将服务范围扩大至20个国家和地区，为湖州产品走向世界搭建桥梁。上述苏州电子企业建议，希望苏州工业园区新加坡国际商务合作中心能够协助企业寻找专业研发人才等高质量人才，以支持公司未来的业务发展。“建议苏州工业园区新加坡国际商务合作中心在后期提供更多关于当地的市场、行业和经济等咨询材料，以帮助企业更好地了解和适应当地环境，填补国内与海外的信息差。”苏州工业园区投资促进局相关负责人向记者表示，苏州工业园区新加坡国际商务合作中心未来将为入驻企业提供更全面的配套服务支持和价值赋能，积极拓展服务范围，如协助跨境并购，协助设立办事处、研发中心、国际总部，实现产业链上下游有效资源对接，提供当地政府“一对一”政策辅导等全方位服务。同时，商务中心还会不断加强生态网络建设，举办主题活动，促进入驻企业在跨境合作和拓展市场方面与渠道伙伴及潜在客户深化合作。（证券时报）
调研小微企业仲量联行
证券时报01-27 08:50
机构：2024年北京零售地产新增供应量创新高

人民财讯1月7日电，仲量联行1月7日发布的调研报告显示，2024年，北京零售地产市场新增供应量达到162万平方米，创历史新高，市场竞争日益激烈，2025年预计将有157万平方米新增供应入市。报告显示，2024年第四季度，北京共有五个零售地产新项目入市，新增供应62.8万平方米，其中52.1万平方米集中在郊区市场。同时，市场的租赁活动逐步由新租转向现有租约的续签。从业态分布来看，餐饮租户的流动性加剧，退租及腾铺带来的替换需求占据了全市开店面积的43.5%；潮玩、宠物、悦己等情绪消费品类逆势增长，开店面积占全市的24%。（北京日报）
房地产仲量联行北京
北京日报01-07 20:51
深度丨存量房贷利率调整路径猜想

随着新发个人住房贷款利率的持续走低，新旧房贷之间的利差扩大，新一轮存量房贷利率下调的呼声再起。有关在同一家银行内重新协商房贷利率、跨行转入住房按揭贷款并重新签订按揭合同等具体措施也引起更大范围的讨论。证券时报记者在采访中了解到，存量和新发贷款之间的利差问题并非简单的公平、合理衡量，还需综合考虑居民的负债成本、商业银行的可操作性、金融支持实体经济的可持续能力等多方因素。提前还贷热度不减“提前还贷只有零次和很多次”“亲身操作，提前还房贷能省几十万！”“最后一次提前还款倒计时……”今年以来，社交平台上有关“提前还房贷”的分享热度不减。除此之外，多个定量数据也指向居民提前还房贷现象的持续。上市银行最新中期业绩报告已悉数出炉。从各项贷款结构看，上半年多数银行的个人住房贷款余额出现了减少。以四大行为例，截至今年上半年末，建设银行、工商银行、农业银行、中国银行的个人住房贷款余额分别为6.31万亿元、6.17万亿元、5.07万亿元、4.75万亿元，较去年末分别减少了764.66亿元、1230.92亿元、1006.68亿元、336.11亿元。股份行中，招商银行、兴业银行、中信银行截至上半年末的个人住房贷款余额均超过了万亿元。同时，招商银行、兴业银行个人住房贷款余额较去年末分别减少了100.47亿元、107.41亿元，中信银行则增加了186.37亿元。根据人民银行发布的金融机构贷款投向统计报告数据计算，从总量上看，今年上半年个人住房贷款余额减少了3800亿元。目前分析观点普遍认为，个人住房贷款余额下降的原因来自两方面，一是商品房销售下滑，信贷需求随之减弱；二是客户提前还贷，造成余额进一步缩减。国泰君安宏观研究团队7月发布的研究报告指出，6月居民早偿率回到23.4%，较4月37%的历史高位下降了13.6个百分点。这意味着居民提前还款强度已有所放缓，呈现季节性回落态势。不过，对比历史同期，当前居民早偿率仍处于较高水平。在更早发布的研究报告中，国泰君安宏观研究团队表示，居民早偿率是参考全国银行间同业拆解中心发布的RMBS条件早偿率指数编制方法，计算而得。所谓RMBS，即个人住房抵押贷款支持证券，是以个人住房抵押贷款作为基础资产的证券化产品。而早偿，也即“提前偿付”。华创证券研究所所长助理、首席宏观分析师张瑜曾指出，早偿率指标是指“在个人住房抵押贷款中，债务人提前偿付债务的金额占资产池未偿本金余额的比例”。因此，是观察居民个人住房贷款提前还款行为的指标。根据中国货币网，RMBS条件早偿率指数目前已停止更新，最新数据截止到2023年10月24日。巨大利差从何而来？提前还房贷并非新现象，根据中国货币网，自2023年初，RMBS条件早偿率指数就开始呈波动上升趋势。光大证券金融业首席分析师王一峰指出，居民按揭早偿行为受到宏观经济环境、居民资产负债表稳健性、按揭贷款定价等诸多因素影响，早偿率与房屋销售、理财收益率，替代性负债资源的可得性、价格，居民实际收入情况与收入预期等因素均存在相关关系。为更好适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，满足借款人和银行对于有序调整优化资产负债的共同诉求，人民银行曾于去年8月，联合金融监管总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，明确符合条件的存量首套房借款人可与承贷金融机构协商降低利率。人民银行在今年7月发布的《中国区域金融运行报告（2024）》中，以专题形式介绍了降低存量房贷利率政策的显著成效。报告指出，政策实施以来，超过23万亿元存量房贷利率下调，平均降幅0.73个百分点，每年减少借款人利息支出约1700亿元，对减少提前还贷、拉动消费增长起到显著作用。但是，一段时间以来，新发个人住房贷款和存量个人住房贷款利差扩大，居民早偿率由此抬升。粤开证券首席经济学家罗志恒日前指出，《通知》要求调整后的利率不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限，这导致部分存量房贷利率仍维持在高位。与此同时，“5·17”新政后，全国新发放个人住房贷款利率持续走低。人民银行最新数据显示，2024年7月新发放个人住房贷款利率为3.4%，比上月低9个基点，比上年同期低68个基点，处历史低位。那么，当前新旧贷款之间，利差究竟有多大？以北京为例，2019年10月至2023年12月期间的存量首套房贷利率下限为“LPR+55个基点”。那么，已于今年1月1日重定价的存量首套房贷利率为4.75%（2023年12月20日5年期以上LPR报价为4.2%），与7月新发放个人住房贷款利率（3.4%）之间的利差为135个基点。不过，除北京外，其他城市存量首套房贷利率下限多为LPR或“LPR-20个基点”，因此，存量与新发房贷之间的利差小于135个基点。存量房贷利率怎么调？新旧个人住房贷款利差扩大，下调存量房贷利率的呼声由此再起。当前有关存量房贷利率下调的讨论主要围绕银行端展开，包括存量住房按揭贷款客户与银行重新协商房贷利率；现有住房按揭贷款直接转入其他银行，并重新签订按揭合同等。仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟接受记者采访时表示，在推动存量房贷利率稳步有序下调的过程中，必须谨慎细致地在原行重新定价、换行转按揭二者间进行政策比较与选择。他认为，将现有按揭贷款直接转入其他银行并重新签订按揭合同的转按揭方式，有可能造成市场无序竞争、进一步压低房贷利率和利润水平，且存在转按揭范围在首套房房贷之外是否也涵盖二套房房贷的争议。相比之下，在市场化、法治化前提下，通过借款人与原贷款行之间的平等磋商、自主谈判，采取变更合同约定调整加点幅度或发放较低房贷利率贷款置换原有存量贷款形式，促进存量房贷利率下行，则更为稳健、便于操作。这也是当前商业银行创新尝试的方向。记者了解到，已有银行推出相应产品，由客户提出申请，银行审核后调低存量房贷利率。银行内部人士对记者表示，目前这类产品并不会对客户提出其他特殊要求，同时，虽然有这样的产品，但并不会主动公开宣传。从公开信息看，部分银行还创新推出了存量房贷利率优惠券、“气球贷”“轻松供”等新型房贷产品。对于银行已有的房贷产品创新，金融监管部门未置可否。此前深圳金融监管局曾发布消费提示表示，部分银行机构推出“气球贷”“轻松供”等新型房贷产品，加上“等额本息”“等额本金”等常见的房贷组合，为消费者提供更加灵活的住房按揭还款方式。深圳金融监管局指出，不同产品各有优劣，消费者在选择产品时，可结合产品特点以及自身资金状况、偿还能力综合决策。同时，不同还款方式产生的利息数额不同，消费者可以计算对比各款产品所产生的利息成本，择优选择。长远考虑需多方平衡上海新金融研究院副院长刘晓春曾指出，住房按揭贷款是一种超长期贷款，在整个贷款期限内会经历多次市场利率的波动，对借贷双方都具有很大的不确定性，因此，利率的合理性尤其重要。“如果现在在贷款期限内要求银行统一调降贷款利率，就会面临按照何种标准调降的问题。”刘晓春认为，如果调降标准是非市场化的，并且用新的合同形式固定下来，未来或将面临更大的扭曲，不仅与利率市场化的改革方向相悖，还会埋下风险隐患。因此，必须创新利率浮动机制，既解决当前的矛盾，稳定房地产市场，长远来看又能理顺被扭曲的市场利率，确保房地产市场健康发展。庞溟同样指出，商业银行应针对借款人的存量房贷利率、房贷本金规模、资产质量、信用记录、风险等级、还款能力以及房屋的首置与否、自住与否、套型面积等不同情况进行准确评估，明确利率调整的标准、条件和范围，并实行区别化确定定价、差异化抵押策略、动态化调整风险控制，在贷前调查和贷后跟踪环节做好相关配套工作。此外，存量房贷利率调整后的收效平衡同样需进一步考量。一方面，降低存量房贷利率可为购房者节省利息支出。庞溟表示，根据估测，如果存量房贷利率下调75个至100个基点，对于采取等额本息还款方式的100万元30年按揭贷款来说，借款人月供可减少400元至600元，节约月供和总还款额约5%至7%，购房人利息支出总额有望降低1600亿元至2200亿元。另一方面，银行经营可持续的压力仍在。前述银行内部人士对记者表示，尽管目前已允许存量房贷客户调低利率，但提前还房贷的压力并未明显减轻。中金公司林英奇团队在研究报告中指出，假设存量房贷利率与银行负债成本同步调整，预计对于银行息差的总体影响是中性的。该报告指出，即使不调整存量按揭利率，居民可能仍在通过提前还贷、经营消费贷置换等方式对银行息差形成压力。息差能否企稳根本上取决于居民是否通过偿债压力降低实现信贷需求的改善。此外，政策支持实体经济的导向对于银行基本面而言也至关重要。（证券时报）
利率存量房房贷
证券时报2024-09-05 21:25
上半年深圳甲级办公楼市场稳健复苏

人民财讯7月22日电，近日，仲量联行发布2024年上半年深圳房地产市场回顾与展望报告。报告显示，今年上半年深圳甲级办公楼市场整体呈稳健复苏态势，近期市场活跃度有所回暖，预计到年底租金水平将延续下行趋势。报告显示，上半年深圳办公楼租赁市场以小面积成交为主，其中单笔面积小于1000平方米的成交占总成交数量近6成，且多数位于福田核心片区和前海等新兴子市场。此外，传统金融与科技互联网行业也贡献了多笔超3000平方米的大面积租赁成交。仲量联行华南区研究部总监曾丽预计，到年底深圳全市还有约百万平方米新增供应入市，租金水平或将延续下行，将为企业带来优化空间布局、提升办公品质的契机，有利于降低企业运营成本。（深圳特区报）
房地产仲量联行深圳
深圳特区报2024-07-22 13:57
央行再出新工具，影响多大？

隔夜正、逆回购来了！7月8日，人民银行（下称“央行”）发布公开市场业务公告称，为保持银行体系流动性合理充裕，提高公开市场操作的精准性和有效性，从即日起，人民银行将视情况开展临时正回购或临时逆回购操作，时间为工作日16:00—16:20，期限为隔夜，采用固定利率、数量招标，临时隔夜正、逆回购操作的利率分别为7天期逆回购操作利率减点20个基点和加点50个基点。简单来看，央行新增了正、逆回购操作的期限和操作时间，为公开市场操作在工具上、期限上和时间上提供了更多的选择。受访专家认为，央行此举相当于新增了日间流动性管理工具，更好稳定市场流动性。同时，释放政策利率调控信号，在利率走廊的辅助下，引导市场基准利率充分反映市场供求变化，形成市场化的利率形成和传导机制。新增日间流动性管理工具央行即日起将视情况开展的临时正回购或临时逆回购操作，不仅新设立隔夜期限，还进一步拓展了原有的7天、14天、28天等逆回购期限。同时，央行开展公开市场操作的时间也新增工作日16:00—16:20时段。目前，公开市场操作7天期逆回购利率是央行短期政策利率，目前利率水平为1.8%。央行通过每个工作日上午9:00—9:20开展公开市场操作，保持银行体系流动性合理充裕，持续释放短期政策利率信号，使存款类金融机构质押式回购利率（DR）等短期市场利率围绕政策利率为中枢波动，并向其他市场利率传导。面对资金面紧张局面，需要加大公开市场操作力度时，央行还曾开展14天期、28天期逆回购。相较于7天期逆回购，隔夜正、逆回购的期限更短。中信证券首席经济学家明明在采访中称，央行此举增加了一个日间流动性管理工具，有助于稳定市场流动性。“因为金融机构可能在月末、月中会面临流动性波动，央行通过日间流动性操作可以更好稳定市场流动性。”“简单来看，央行新增了正、逆回购操作的期限和操作时间，为公开市场操作在工具上、期限上和时间上提供了更多的选择。”仲量联行大中华区首席经济学家庞溟对记者说，此举有利于公开市场操作更加松紧适度、精准施策。非对称加点设置利率上下限央行规定，临时隔夜正、逆回购操作的利率分别为7天期逆回购操作利率减点20个基点和加点50个基点。这意味着临时隔夜正、逆回购操作利率分别为1.6%、2.3%。“隔夜正、逆回购利率下限、上限的加点非对称，因为月末向上压力很大，2.3%的利率相当于给跨月和跨季的资金成本设置了上限。”明明说，相较于常备借贷便利（SLF）利率，隔夜正、逆回购利率上限设置更加合理。我国已初步建成以SLF为上廊，超额存款准备金利率为下廊的利率走廊。截至2024年6月，隔夜、7天、1个月SLF利率分别为2.65%、2.8%、3.15%。但总的看，我国利率走廊宽度相对较大，明显高于主要发达经济体。部分市场观点认为，较宽的利率走廊使得市场对央行的利率调控合意区间不是特别明晰，心中不是非常托底。庞溟表示，央行新增隔夜正、逆回购，可以更好调节流动性，释放政策利率调控信号。在利率走廊的辅助下，引导市场基准利率充分反映市场供求变化，形成市场化的利率形成和传导机制。央行将更聚焦管好短端利率多位专家认为，央行新增隔夜正、逆回购操作，再次释放央行将健全市场化的利率调控机制的态度。人民银行行长潘功胜在第十五届陆家嘴论坛演讲时说，未来可考虑明确以央行的某个短期操作利率为主要政策利率，目前看，7天期逆回购操作利率已基本承担了这个功能。其他期限货币政策工具的利率可淡化政策利率的色彩，逐步理顺由短及长的传导关系。明明认为，央行新增隔夜正、逆回购操作，将加强7天逆回购引导作用，引导短期利率，类似发挥利率走廊的作用。此前央行的政策利率包含短期政策利率和中期政策利率。从近年实践看，短期市场利率围绕政策利率为中枢波动，政策利率的引导效果较好，而此前作为中期政策利率的中期借贷便利（MLF）利率时常与同期限市场利率走势出现一定偏差，市场可能会对此感到困惑。市场专家认为，从主要发达经济体的经验看，中央银行主要聚焦于管好短端利率，中长期利率通常主要由市场决定的效果更好。从这个角度看，逐步淡化MLF利率的政策色彩，进而理顺各项货币政策工具由短及长的利率传导机制，是下阶段健全利率市场化调控机制的重要方向。责编：朱雨蒙校对：廖胜超（证券时报）
央行银行金融机构
证券时报2024-07-08 11:20
央行重磅会议召开！坚决防范汇率超调风险……

日前，中国人民银行（下称“央行”）货币政策委员会2024年第二季度（总第105次）例会在北京召开。对比一季度，本次例会继续提出要“更加注重做好逆周期调节”和“加大已出台货币政策实施力度”，但更注重存量政策持续见效，会议新增“有效落实好存续的各类结构性货币政策工具”、“着力推动已出台金融政策措施落地见效”等表述。对于人民币汇率，本次例会未提出要引导企业和金融机构坚持“风险中性”理念，但“坚决防范汇率超调风险”。对于房地产市场，本次例会强调要“充分认识房地产市场供求关系的新变化”。有效落实好存续的各类结构性货币政策工具对比一季度例会，本次例会更强调已出台货币金融政策的落实。其中，在房地产市场方面，本次例会强调要“充分认识房地产市场供求关系的新变化”，不再提及差别化住房信贷政策，而是“着力推动已出台金融政策措施落地见效”。会议指出，要深化金融供给侧结构性改革，构建金融有效支持实体经济的体制机制。引导大银行发挥金融服务实体经济主力军作用。做好科技金融、绿色金融、普惠金融、养老金融、数字金融“五篇大文章”，继续加大对重大战略、重点领域和薄弱环节的支持力度，推动加快发展新质生产力。会议指出，有效落实好存续的各类结构性货币政策工具，推动科技创新和技术改造再贷款、保障性住房再贷款等新设立工具落地生效。加大对大规模设备更新和消费品以旧换新的金融支持。综合施策支持区域协调发展。落实好加大力度支持科技型企业融资行动方案，引导金融机构增加有市场需求的制造业中长期贷款，支持加快建设现代化产业体系。对于房地产市场，会议指出要“充分认识房地产市场供求关系的新变化、顺应人民群众对优质住房的新期待”，着力推动已出台金融政策措施落地见效，促进房地产市场平稳健康发展。加大对“市场+保障”的住房供应体系的金融支持力度，推动加快构建房地产发展新模式。市场专家认为，5月17日一揽子房地产支持政策出台后，楼市尚未出现明显改善，表明前期出台的政策效应尚未完全释放，接下来有必要进一步推动政策落地见效。更加注重做好逆周期调节会议分析了国内外经济金融形势，指出当前外部环境更趋复杂严峻。我国经济运行延续回升向好态势，但仍面临有效需求不足、社会预期偏弱等挑战。对比一季度，会议还提出，当前主要经济体经济增长和货币政策有所分化。会议指出，要稳中求进、以进促稳、先立后破，不断巩固稳中向好的基础。精准有效实施稳健的货币政策，更加注重做好逆周期调节，更好发挥货币政策工具的总量和结构双重功能，着力扩大内需、提振信心，推动经济良性循环。会议认为，要加大已出台货币政策实施力度。促进物价温和回升，保持物价在合理水平。完善市场化利率形成和传导机制，充实货币政策工具箱。同时，在经济回升过程中，也要关注长期收益率的变化。今年以来，央行已多次公开发声表示货币政策仍有空间，未来也会结合形势变化继续做好逆周期调节。市场机构普遍认为，进一步降息面临内外部“双重约束”，降准或先于降息在年内落地。“未来3个月内降准的概率并不低。”光大银行首席固定收益分析师张旭在接受证券时报记者采访时表示，专项债、超长期特别国债的发行进度加快，银行体系对于中长期流动性的需求将相应增加。在该阶段实施降准将可以为政府债券发行营造出适宜的流动性环境，降准还可以推动贷款市场报价利率（LPR）进一步下行。坚决防范汇率超调风险对于人民币汇率，本次例会未提出要引导企业和金融机构坚持“风险中性”理念，但“坚决防范汇率超调风险”。近期，离岸人民币兑美元汇率一度突破7.3关口。本次例会认为，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定，综合施策、校正背离、稳定预期，坚决对顺周期行为予以纠偏，防止形成单边一致性预期并自我强化，坚决防范汇率超调风险。今年以来，主要发达经济体货币政策转向的时点不断推后，中美利差保持在相对高位。央行坚持市场在汇率形成中的决定性作用，保持汇率弹性，同时强化预期引导，防范汇率超调风险，人民币汇率保持了基本稳定。市场人士普遍认为，近期人民币对美元汇率虽有小幅波动，但在本轮震荡中仍相对稳健，在亚洲货币普遍贬值的背景下成为一大亮点，央行有条件有能力应对外汇市场波动。仲量联行大中华区首席经济学家庞溟认为，人民币汇率将稳步回升、温和走强，并继续在合理均衡水平上保持基本稳定。有关部门会继续加强对市场预期的有效管理和合理引导，未来政策工具箱里留存的工具选项依然较为充足。强化政策统筹，兼顾好内外均衡本次例会继续强调，要进一步加强部门间政策协调配合，强化政策统筹，充分发挥货币信贷政策效能，兼顾好内部均衡和外部均衡。切实增强经济活力、防范化解风险、改善社会预期，巩固和增强经济回升向好态势，持续推动经济实现质的有效提升和量的合理增长。不同于海外央行总体保持高利率、限制性的货币政策立场，我国货币政策立场是支持性的。市场专家认为，前些年发达经济体长期实行零利率乃至负利率政策，近年来为解决高通胀问题又快速大幅加息，我国一直实施正常的货币政策，坚持政策连续性和稳定性，既保持对实体经济足够支持，又避免大放大收，不会对经济金融稳健运行带来冲击。人民银行行长潘功胜在近日已明确阐述我国货币政策立场是支持性的。未来，将继续坚持支持性的货币政策立场，加强逆周期和跨周期调节，支持巩固和增强经济回升向好态势，为经济社会发展营造良好的货币金融环境。东方金诚首席宏观分析师王青对记者表示，整体来看，本次例会在货币政策取向方面的具体表述与上季度完全相同，这意味着接下来货币政策将在稳增长方向持续用力。（券商中国）
汇率央行金融机构
券商中国2024-06-29 07:25
呵护资金面平稳跨月央行公开市场操作放量

人民财讯5月30日电，临近月末，央行选择加大逆回购操作呵护市场流动性。5月29日，央行公告称，为维护月末流动性平稳，当日以利率招标方式开展了2500亿元逆回购操作，中标利率为1.80%。由于当日有20亿元逆回购到期，公开市场实现净投放2480亿元。这是5月以来央行公开市场操作首次放量。仲量联行大中华区首席经济学家庞溟认为，考虑到积极的财政政策靠前发力提升质效、政府债发行将放量等趋势，以及汇算清缴所得税、流动性指标考核等跨月因素，央行通过加大逆回购力度，逐步开展及时、强力、有效的流动性调节，这体现了央行根据流动性供求和市场利率变化，做好做细做实流动性调节，以实现熨平短期因素扰动、保持市场流动性合理充裕、维持资金利率在政策利率附近波动的政策目的，促进市场预期稳定、运行平稳。（上海证券报）
央行公开市场操作央行公开市场公开市场
上海证券报2024-05-30 07:02
以价促量！北京写字楼空置率下调！2022年二季度来首次

证券时报记者从多家机构的最新数据了解到，一季度，北京写字楼市场租金持续下降，甲级写字楼租金跌幅在近七个季度内首次超过乙级，进而促进租赁活跃度自年初以来持续攀升，全市净吸纳量环比增加两倍，整体空置率自2022年二季度以来首次下调。业内人士预计，下半年随着经济和市场活跃度的逐渐恢复，年底租金水平将趋于稳定或迎来触底拐点。租金下降促租赁活跃度提升戴德梁行的最新数据显示，一季度，受新兴商圈大面积成交租赁的影响，北京整体市场季度净吸纳量已接近2023年全年水平，为14.4万平方米。写字楼市场成交的小幅回升令全市空置率自2022年二季度以来首次下调，环比下降0.4个百分点至18.3%。虽然一季度市场活跃度较2023年有所提升，但现有的高空置率持续给业主施压，至此，北京全市租金继续下探至每月每平方米290.7元。世邦魏理仕华北区研究部负责人孙祖天指出，一季度，北京写字楼市场业主发力维持租户稳定性，在租金和软性服务等方面提供多重激励举措以提升续租的成功率。面对市场对优质租户的激烈竞争，部分标杆楼宇希望通过降租获得更大的主动权，使得甲级写字楼租金跌幅在近七个季度内首次超过乙级。租金的加速下降促进了租赁活跃度的提升。仲量联行华北区董事总经理张冀苏表示，受益于一系列稳增长政策的推动，企业的流动性需求在办公楼租赁市场低价策略的同步激励下得到了释放。一季度平均带看量、问询量比去年末提升30%—50%，项目层面活跃度取决于实际优惠力度，例如租金策略、佣金情况等。当前业主与租户之间的议价过程更加激烈，平均谈判周期显著缩短。从需求来看，仲量联行的最新数据显示，金融和科技互联网行业仍为租赁需求支柱，科技互联网行业租户贡献了近一半的甲级办公楼市场非续租成交。中关村和奥林匹克区域录得若干笔3000—5000平方米面积段的科技互联网行业租赁成交，细分领域包括半导体、游戏等。世邦魏理仕的最新数据显示，一季度，在新租交易中，搬迁活动依然是主流，占交易总面积超四分之三，大部分来自市区优质写字楼以外的楼宇。其中，CBD、奥体和丽泽来自集中商务区以外的搬迁需求，以及中关村来自本区低品质楼宇的升级换迁需求最为活跃。从行业看，在保险和基金类租户整合搬迁助推下，金融重回新租需求之首，面积占比达31%；TMT以21%的新租面积占比位居第二，主要受2000平方米以下小面积的应用软件、云计算和大数据等换迁需求驱动；消费品制造业因季内录有大面积的升级搬迁交易，占比攀升至第三位。世邦魏理仕的数据还显示，一季度大面积退租情况逐渐减少，全市净吸纳量环比增加两倍达7.3万平方米。中关村、奥体等科技中心，以及丽泽、通州和石景山等新兴商务区，受益于租户换迁意愿的增强，季内净吸纳量均超过一万平方米。年底租金水平或迎来触底拐点戴德梁行的数据显示，截至2027年，北京写字楼市场新增供应将达144.7万平方米，其中2024年为供应高峰。戴德梁行首席政策分析专家、北区研究部主管魏东预计，二季度，新项目的入市加之市场的高空置很难在短期内被去化，租金水平将继续面临下行压力。仲量联行北京商业地产部高级董事张斯亮也认为，为了吸引有限的租赁需求，预计项目之间的价格竞争将非常激烈。高品质办公面积的租金将持续下降，并逐步趋近于仅包括运营与财务利息成本的办公物业底线价格。预计2024年全市甲级办公楼租金将下降7.8%。张斯亮同时指出，尽管办公楼租金持续下行调整，但对于租户企业等终端使用者而言，租金下降显著降低了在京企业的运营成本支出，也为企业带来了更多搬迁整合、品质升级的机遇。世邦魏理仕华北区顾问及交易服务部办公楼租户负责人袁慧也认为，短期内，业主对需求存量的竞争将推动甲乙级写字楼租金均出现下调，也使得甲乙级共同构成的优质写字楼市场相对低品质办公空间的性价比优势更趋突出，并从中吸引更多有提质增效需求的租户搬迁入驻。长期看，北京市政府近期出台的促进创业带动就业行动、高精尖和中小企业发展资金实施指南等政策有望提振企业信心，推动年内需求复苏和空置去化。魏东也认为，下半年随着经济和市场活跃度的逐渐恢复，预计年底租金水平将趋于稳定或迎来触底拐点。未来几年，随着企业经济效益的好转、新兴产业的快速布局和相关政策的不断推进，北京写字楼市场租赁需求有望得到提升。（证券时报）
北京世邦魏理仕(CBRE)戴德梁行
证券时报2024-04-11 17:05

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