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深圳再现“日光盘”！

正值年底，“日光盘”再次拉高深圳新房市场的热度。12月14日，位于深圳龙华区的中建鹏宸云筑开盘，推出368套房，完成意向登记保证金冻结的客户达到1587批。乐有家研究中心的消息显示，项目开盘2.5小时售出超九成，3.5小时后售罄（具体以开发商消息为准），成为深圳今年的第5个、“9·29”楼市新政后的第4个“日光盘”。与“9·29”深圳楼市新政后的“日光盘”相同，中建鹏宸云筑同样处于非深户无需社保即可购买的限购政策松绑区。值得注意的是，上述新房项目源自于今年深圳出让的首宗宅地。今年2月，深圳土地市场成功出让一宗涉宅地块，为龙华A808-0025号地块，由中建壹品、湖北文旅集团联合体以总价51.79亿元竞得，成交楼面价每平方米23914元。在业内人士看来，开发商拿地后迅速入市以降低资金压力，加之推出较大的折扣力度，成功吸引了不少购房者。市场公开信息显示，鹏宸云筑推出81至124平方米的房源，综合实用率较高，备案均价约每平方米6万元，项目开盘总折扣约为88折，折后的均价约为每平方米5.3万元，折后总价400万元起。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，从目前的“日光盘”来看，存在两大特点。一是拿的地块相比于过去更加优质，价格在所处地段上更亲民。二是新一代住宅的得房率、户型设计都存在很大的优势，推盘规模在几百套的情况下，往往很快就会出现“日光”。此外，记者在深圳市龙华区和龙岗区采访时，多位新房项目营销负责人表示，“非核心区”是“9·29”楼市新政以来新房市场成交的主力，但开发商依旧比较谨慎，收回折扣的说法多数仅为“放风”，绝大多数项目仍维持与9月楼市新政前的相同折扣。而且正值年底房企冲刺阶段，不少新房项目在年底打出多种促销组合拳。有业内人士表示，“9·29”新政后新房市场一改过去颓势，特别是各区域性价比相对较高的项目，去化显著加快。当然也得益于开发商在价格上做出的让步，以价换量趋势不改。据深圳中原研究中心统计，11月深圳全市一手住宅网签8076套，环比上升94.5%，新房住宅网签套数为近46个月最高。截至12月12日，本月深圳全市一手住宅累计成交2540套，认购2116套。除了深圳，近几个月各地“日光盘”持续涌现。例如，据市场公开信息，广州越秀云悦项目在12月7日首次开盘，最终实现100%去化率，成为今年广州首个“日光盘”。中指研究院认为，从市场表现来看，今年9月底以来多项支持房地产的政策落地，对市场的带动效果明显好于以往，市场出现了阶段性回稳态势。如果以上政策能够落实到位，居民置业意愿提升，乐观预期2025年新房销售面积有望“止跌回稳”，其中一线及核心二线城市或将率先实现回稳目标；中性预期下，预计2025年全国商品房销售面积同比小幅下降。（证券时报）
深圳房地产商品房
证券时报2024-12-14 17:09
揽金339亿元！深圳第二批集中供地出现分化

作为一线城市的楼市风向标之一，深圳似乎已被楼市调控“松绑圈”包围，但截至目前深圳楼市调控政策并没有发生变化。在此背景下，房企如何看待深圳市场？土拍或许是最好的检验之一。8月4日，深圳年内第二批集中供地落下帷幕，共揽金339.32亿元，成功出让14宗地，2宗地流拍，也显示出土地市场开始有所“分化”。激进与谨慎据悉，本批次用地继续采用“三限双竞+摇号”的方式挂牌出让，也继续通过核验房地产开发资质、企业关联性审查、购地资金审查、购地宗数限制等方式，继续围绕“稳地价、稳房价、稳预期”工作要求，营造平稳、理性、有序的市场竞争环境。值得注意的是，对比今年第一批以及去年第三批地块的价格，这次16块土地中的大部分地块限价都有所上涨，也在一定程度上提高了房企参与的积极性。此次推出的地块位置涵盖前海深港现代服务业合作区、宝安区、光明区、龙华区、龙岗区、坪山区。其中，前海T102-0410宗地最为抢手，该地块竞拍达到最高限制面积后共有8家房企参与摇号，最终该宗地由招商蛇口竞得。宗地建成后，普通商品住房毛坯销售均价不超过107100元/平方米（不含室内装修价格）。除了前海地块，此次进入摇号环节的地块还有龙华民治街道A818-0479宗地、宝安西乡街道A104-0147宗地、龙华民治街道A806-0400宗地和宝安新安街道A003-0434宗地。中指院初步测算的结果显示，本次5宗进入摇号阶段的地块，其起拍楼面价的可售房地价差均超过每平方米3.9万元，本批次地块的整体利润空间有所提高。不过，深圳豪宅市场和刚需市场出现分化，土地市场也开始有所“分化”。值得注意的是，坪山石井G13305-0046宗地和宝安新安A001-0212宗地流拍，龙华民治A806-0401宗地和光明公明A642-0506宗地均以底价成交。有市场人士认为，以宝安地块为例，虽然位置优越，但流拍或因为办公和商业面积太多，再加上自持保障性租赁住房面积，超过总建筑面积的50%，这也显示出房企在优越地块前面显然也要“算好账”。证券时报记者获悉，此次土拍共吸引近20家房企参与报名，其中一家房企的投拓部门人士对记者表示，“对于这次推出的地块，大部分地块的利润率的确都比前两次供地高出一些，但公司这两年都准备过苦日子，现在来拍地，我们纯粹是回归到生意，而不是像以前那样将房地产视为一种金融工具。”土地市场运行会更加平稳从结果来看，此次拿地仍以国资背景企业为主力军，其中华润置地拿下4宗地块（含1宗联合拿地），招商蛇口、越秀各得2宗。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，此次深圳集中供地的结果还是略超预期，5宗进入摇号程序，显示开发商对深圳土地市场的争夺还较为激烈。地方政府在土地底价确定上相对合理，追求顺利出让的意图明显，给开发商和市场传达让利信号，以土地市场稳定和回升来夯实新房市场企稳回升的局面。新房限价有所提高，一方面是给开发商让利，另一方面是给市场传达楼市稳定的信号，但深圳二手房价格持续下跌，对市场持有房产、持有资产的信心打击很大。最近，同在粤港澳大湾区的其他城市也完成了第二批集中供地。日前，广州年内第二批集中供地正式收官，此轮集中供地总计出让14宗地块，最终成功出让11宗地块，总揽金209.6亿元。今年，东莞前两批集中供地的结果反差很大，与第一批的惨淡收场相比，东莞第二批土拍的热度出现明显变化。东莞第二批集中供地的8宗地块涉及镇街包括南城、大朗、大岭山、松山湖、虎门和万江6个镇街，总出让面积33.7万平方米，总建面78.2万平方米。据悉，8宗地块全部成功出让，共揽金121.16亿元。中指院的数据显示，截至7月31日，22城第二批集中供地有19个城市推出公告，16个城市完成出让。2022年1~7月，全国300城成交楼面均价为每平方米6335元，同比上涨8.4%；平均溢价率为4.08%，较去年同期下降13.16个百分点；住宅用地出让金达15393.77亿元，同比下降45.67%。“总体来看，目前部分城市第二批土地供应交易出现明显回暖迹象，土地市场交易整体趋于平稳。”中指院土地事业部负责人张凯表示，今年大部分城市将把集中供地调整为四批，并推出预公告等。土地出让节奏较去年同期有明显变化，分散了企业获取土地资金的压力，同时企业对土地研判节奏有了更好的把握。接下来，预计会有更多的优质企业参与到更多优质地块的争夺中来，土地市场运行会更加平稳。（证券时报）
深圳供地招商蛇口
证券时报2022-08-05 11:33
揽金339亿元！多地块限价上涨，两宗流拍，深圳第二批集中供地现分化

深圳年内第二批集中供地落下帷幕，共揽金339.32亿元，成功出让14宗地，两宗地流拍，也显示出土地市场开始有所“分化”。
深圳流拍供地
证券时报2022-08-04 21:23
华润扫货，招商拿下前海地块，8宗地溢价触顶成交，深圳今年第二轮土拍再揽金339亿！

今天，深圳今年第二批集中出让16宗居住用地（部分含商业用地、绿地、道路用地）土地使用权，总土地面积约33.29公顷，总建筑面积约179.85万平方米。最终，16宗地成交14宗，2宗流拍，共计收金339.32亿元。本批次用地均采用“三限双竞+摇号”的方式挂牌出让，继续优化公共住房结构。参与企业20余家，报名企业有华润、中海、华发、深业+深铁、招商、保利、建发、联发、金茂、越秀、深振业、特发、深铁&万科联合体、深国际、中旗、信诚联合、汉城置业，以及民营企业金地、东亚新华等。16宗地中，南山前海1宗地，宝安4宗地，龙华3宗地，龙岗4宗地、光明2宗地，坪山2宗地。成交的14宗地块里有8宗地块溢价触顶，5宗进入摇号程序，共计完成出让规划建筑面积158万平米，平均溢价率9.33%。国企仍是土拍主力军拿地仍以国资背景企业为主力军。华润竞得4宗，总成交金额118.77亿元，占总出让金35%，获得规划建面68.5万平米，成为此轮拿地最多、金额最大的房企。加上今年第一轮土拍包揽的光明2宗地块，华润将是今年深圳供地的最大“地主”。分别为：龙岗龙城G01009-0006，华润以5.72亿+竞配3300㎡竞得。该宗地为二类居住用地，土地面积约7378平方米，建筑面积32539平方米，挂牌起始价4.98亿，最高限价5.72亿，普通商品住房平均销售价格不高于44563元/平方米。坪山石井G12314-8038，华润以9.07亿竞得。该宗地为二类居住用地，土地面积约16447平方米，建筑面积80594平方米，挂牌起始价8.87亿，最高限价10.2亿，普通商品住房平均销售价格不高于37500元/平方米。光明凤凰A503-0096，华润+深铁以24.29亿+竞配9000平拍得。该宗地土地面积18925.78平米，总建面113560平米，挂牌起始价21.13亿；建成后普通商品住房平均销售价格不高于48900元/平方米。龙华民治A806-0401，昆瑞商务（华润）以底价79.69亿竞得。该宗地为商业用地+二类居住用地，土地面积约57044平方米，建筑面积458380平方米，挂牌起始价79.69亿，最高限价91.64亿，普通商品住房平均销售价格不高于72450元/平方米（不含室内装修价格）。招商也收获不菲，获得宝安沙井和南山前海2宗地块，其中前海前湾T102-0410宅地（限价10.71万/㎡）最受关注：宝安沙井A301-0586，招商31.02亿+竞配1.9万平竞得。该宗地为二类居住用地，土地面积约37850平方米，建筑面积151400平方米，挂牌起始价26.98亿，最高限价31.02亿，普通商品住房平均销售价格不高于47950元/平方米。南山前海T102-0410，招商以51.29亿+22000平配建拿下；该宗地为二类居住用地，土地面积约24272平方米，建筑面积119350平方米，挂牌起始价44.6亿，最高限价51.29亿元，建成后普通商品住房销售限价（均价）为107100元/平方米。广州越秀运气爆棚，在摇号中一举摇中宝安西乡和新安地块：宝安西乡A104-0147，广州越秀以21.96亿+竞配12120平拿下。该宗地为二类居住用地，土地面积约16824平，建筑面积67297平，挂牌起始价19.1亿，最高限价21.96亿，普通商品住房平均销售价格不高于74330元/平方米。宝安新安A003-0434，越秀以19.14亿+竞配建10060㎡竞得。该宗地为二类居住用地，土地面积9852.89平米，总建面53440平米，挂牌起始价16.65亿，建成普后通商品住房平均销售价格不高于88600元/平方米。两宗流拍：坪山石井G13305-0046，流拍。该宗地为二类居住用地+道路用地；土地面积31192.49平米，总建面114470平米，挂牌起始价普11.19亿；建成后普通商品住房平均销售价格不高于37500元/平方米。宝安新安A001-0212，流拍。该宗地为商业用地+二类居住用地，土地面积约15239平方米，建筑面积103880平方米，挂牌起始价28.29亿，最高限价32.53亿，普通商品住房平均销售价格不高于88600元/平方米。对比去年第三批、今年第一批地块的价格，除了光明凤凰地块和坪山石井地块，本次16宗大部分限价上涨，其中，前海地块毛坯限价10.7万/平，相比去年的前海土拍限价地，价格上调了1.5万/平。光明公明A642-0506地块，毛坯限价4.72万/平，与去年光明公明土拍限价盘金地明峰府对比，毛坯限价4.22万/平，足足涨了近5000元/平。土拍传达楼市稳定信号广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，本次出让结果略超预期，地产开发商对深圳土地市场的争夺还较为激烈，土拍传达楼市稳定信号。一方面，本轮土地比较优质，南山、宝安、龙华等区域的地块都在核心位置，周围配套和交通条件比较好，未来产出的新房会受到市场的欢迎。平均楼面价超过2万（23481元/平方米），比前几轮的楼面价都要高，但溢价率比去年前两批都要低，显示地块优越，性价比高。另一方面，地方政府在土地底价确定上相对合理，追求顺利出让的意图明显，给开发商和市场传达让利信号，以土地市场稳定和回升来夯实新房市场企稳回升的局面。相比去年第二批的21宗地，本轮减少了7宗，也显示地方政府求稳，避免流拍，希望创造良好的拍地场景。新房市场回升趋势明显，也给了市场信心。5-7月份，深圳二手房市场仍旧冰冷，但新房市场表现不错，连续两个月环比增长。市场需求开始转向新房市场，这与新房定价合理、学位覆盖、户型设计好等优势密切相关，给了开发商拿地的信心。李宇嘉分析，本轮拍地，继续采取“三限双竞+摇号”规则，深圳土拍的规则越来越清晰、越来越稳定，三限双竞常态化，开发商要适应。当然，地方政府让利下，开发商依然有钱赚。他表示，高房价下，帮助政府建设公租房、保租房，甚至还要建设一些公共设施，企业自持保租房，培养楼市未来的有生力量，这是深圳楼市可持续发展和健康发展的必由之路。很简单，深圳房价抬高了，新市民买不起，很多人要通过公租房、保租房来过度，政府、企业与老百姓的购买力要一起成长，最终让新市民成为有产者，这对城市、企业、个人来讲是共赢。同时，他也提到，本次土拍，新房限价有所提高，比如南山地块，可售房价限制的价格上涨了1万元，一方面是给开发商让利，另一方面是给市场传达楼市稳定的信号。深圳二手房价格持续下跌，已经跌了一年多了，对市场持有房产、持有资产的信心打击很大。易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，本次土拍结果跟预期差不多，延续今年二季度以来的土地市场态势。与其他城市央企、国企作为主力军拿地不同，深圳的土拍市场出现了很多本土企业，说明深圳本土企业资金相对实力雄厚。严跃进同时认为，有个别地块出现流拍，说明现在拿地的选择面比较多，性价比不高的地块就会流拍。这并不会影响整个深圳土拍市场的态势，这个市场土地消化还是会比较不错的，购房需求也比较多，这些地块的后续入市空间前景值得期待。
老百姓深圳前海
证券时报·e公司陈英2022-08-04 21:20
继续给开发商让利！深圳公布第二轮集中土拍挂牌地块，专家：现在是拿地的好时候

7月5日，深圳市规划和自然资源局发布深圳2022年度第二批居住用地挂牌出让公告，16宗居住用地将于8月4日挂牌成交。公告显示，深圳市2022年度第二批次16宗居住用地于7月5日集中发布挂牌出让公告，将于8月4日挂牌成交，本批次用地均采用“三限双竞+摇号”的方式挂牌出让。16宗居住用地，总土地面积约33.29公顷，总建筑面积约179.85万平方米，起始总价约350亿元。地块位置涵盖前海深港现代服务业合作区、宝安区、光明区、龙华区、龙岗区、坪山区。其中，A806-0401地块，土地面积最大，起始价最高。地块面积约5.7万平方米，建筑面积45.83万平方米，挂牌起始价79.69亿元，最高限价91.64亿元。具体挂牌出让土地限价情况如下：A818-0479宗地，位于龙华民治街道，普通商品住房平均销售价格不高于73300元/平方米。A104-0147宗地，位于宝安西乡街道，普通商品住房平均销售价格不高于74330元/平方米。A301-0586宗地，位于宝安沙井街道，普通商品住房平均销售价格不高于47950元/平方米。G02409-0004宗地，位于龙岗宝龙街道，普通商品住房平均销售价格不高于39170元/平方米。G01009-0006宗地，位于龙岗龙胜街道，普通商品住房平均销售价格不高于44563元/平方米。A806-0400宗地，位于龙华民治街道，普通商品住房平均销售价格不高于72450元/平方米。G12314-8038宗地，位于坪山石井街道，普通商品住房平均销售价格不高于37500元/平方米。（以上价格均不含室内装修。）A001-0212宗地，位于宝安新安街道，普通商品住房平均销售价格不高于88600元/平方米。G01048-0153宗地，位于龙岗龙城街道，普通商品住房平均销售价格不高于52400元/平方米。A001-0212宗地、G01048-0153宗地宗地项目中套内建筑面积在90平方米以下的普通商品住房的建筑面积和套数占比不低于普通商品住房总建筑面积和总套数的70%。T102-0410宗地，位于宝安新安街道，位于前海，宗地普通商品住房销售限价（均价）为107100元/平方米。以上价格不含室内装修。A003-0434宗地，位于宝安新安街道，普通商品住房平均销售价格不高于88600元/平方米。G01126-0090宗地，位于龙岗区龙岗街道，普通商品住房平均销售价格不高于39500元/平方米。G13305-0046宗地，位于坪山石井街道，普通商品住房平均销售价格不高于37500元/平方米。A642-0506宗地，位于光明公明街道，普通商品住房平均销售价格不高于47200元/平方米。A503-0096宗地，位于光明凤凰街道，普通商品住房平均销售价格不高于48900元/平方米。出让宗地要求：1、采取“三限双竞+摇号”规则挂牌出让,即:限地价、限普通商品住房平均销售价格、限企业自持的保障性租赁住房建筑面积。2、同一企业及其控股的各个公司，不得参加同一宗地的竞买。3、同一企业参与本批次用地竞买最多可竞得3宗用地（含联合竞买）4、可联合竞地，联合竞得的，可以并仅限联合竞买各方联合在深圳市依法注册设立一家项目公司。5、限价及其他要求。广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，此次出让地块宗数和挂牌起始价仅次于去年年中，彰显了市场“回升在即”的背景下，开发商可能在回升前，提前布局土地储备的预期。同时，政府土地供应端也积极回应诉求和引导市场预期，以增加供应来激发需求，促进供需两端同步着力，让新房市场从供地到开发，再到销售，能够全链条回升。整体来说，此次供应的16宗地，底价制定较为合理、地块区位较优质，最高限价在一批次供地基础上继续提升。这些举措延续了一批次供地的特征，且进一步强化这种示好，传达继续给开发商让利的特征，希望在供给端能激发市场的活力。当下，各地楼市销售端，已经开始好转了，但土地供给端比较差。希望，深圳这次能在土地端好转一些，起到好的示范效应。上半年，深圳新房市场比二手房市场表现好很多，新房交易接近二手房的一倍，主要在于新房价格相对较低，供应区位选择较多。未来一段时间，基于价格优势、户型优势，新房市场好于二手房市场可能是常态，也会引导市场需求更多地往新房走，从而促进此前价格上涨较快的二手房市场软着陆。目前，相比上海、杭州等热点一二线城市，深圳新房市场回升较慢，二手房市场继续低迷，一二手房循环比较差，导致市场预期更加低迷，这可能是影响深圳土地市场最大的变量。一方面，深圳既有的调控政策未有松动；另一方面，居民预期并未有明显好转。但预计这种状况在下半年会有改观。首先是政策利好的叠加影响将在下半年体现；其次，市场交易量在5-6月份已有好转，尽管不明显；最后，新房市场下半年回升会更明显，这会带动土地市场好转。深圳二批次供地，推地量比较大，尽管深圳楼市还未确立触底反弹的走势，但回升是迟早的事情，只会晚到，不会缺席。因此，这时候拿地，应该是一个比较好的选择，相信很多房企看到这一点了。同时，深圳供地有所为有所不为，尽管提高了限价水平，但配建保租房、自持等长效机制，依旧保持了过去的做法。这尽管会提高开发商拿地的成本，降低积极性，但从长远来看，这也是开发商必须要面对的形势，也是开发商多元化转型，拓展新赛道的必由之路。
深圳好时房地产
证券时报·e公司陈英2022-07-05 21:47
回暖信号？国企包揽、顶格成交，深圳今年首批8块地卖了193.3亿

深圳是继长沙、重庆和宁波之后，今年全国首轮供地22个城市中第4个无土地流拍的城市。昨天（4月29日），深圳8宗宅地全部封顶价成交，成交金额高达193.3亿元！19家房企参与竞拍，多为国企、央企，不难看出，民企拿地仍颇为谨慎。华润、中海、保利、招商、华发、万科、金地、越秀、卓越、深业、安居、建发、联发、天健、汉成置业、坪山城投、广业、特建发、深汕投控等19家房企参与竞拍。其中，国企华润斩获光明两宗宅地。唯一获地“民企”万科摘得本场金额最大地块，二度落子尖岗山。龙华民治地块最为受宠，意向房企高达到十余家。8宗地中有7宗宅地均属于限售价地块，且有4宗地块限售价相比去年同片区地块每平上调了2000-4500元不等。拿地具体情况华润拿下第一宗成交地光明玉塘A607-0888宗地，竞拍价为最高限价19.04亿+竞拍配建面积5500平，普通商品住房销售限价（均价）为47150元/平方米。第二宗成交地为坪山龙田G12303-8078宗地，由坪山城投拿下，最高限价9.51亿+竞拍配建面积7500平，普通商品住销售限价（均价）为37500元/平方米。万科+安居以最高限价70.51亿+26000平竞拍面积拿下宝安新安A012-0112宗地，普通商品住房销售限价（均价）为87494元/平方米。龙华民治A818-0478宗地，被科之谷（深业）+龙华人才安居以37.8亿最高限价+竞配建12700平拿下。普通商品住房销售限价（均价）为72150元/平方米。光明凤凰A818-0478宗地被华润以最高限价22.27亿+竞配建19050平拿下。普通商品住房销售限价（均价）为48900元/平方米。坪山石井G12314-8035宗地：天珺（天健）以25.76亿元+竞配建42360平，拿下该地。普通商品住房销售限价（均价）为37500元/平方米。龙岗宝龙G02310-0001宗地被人才安居集团以1.49亿元拿下，为企业自持的保障性租赁住房。深汕E2021-0001宗地被深汕深投以6.92亿元+竞配建35980平拿下！普通商品住房销售限价（均价）为11000元/平方米。回暖信号？广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，政府提振了市场情绪，对于新房的未来限价或会宽松，接下来的土拍或更好。深圳本次土拍的火爆，李宇嘉认为主要在于三个原因：1、限价上调，给了开发商更多利润空间，开发商参与积极性提高。2、本次出让土地数量少，僧多肉少。3、深圳新房库存消化周期偏低，加上疫情反复，住房需求积压，开发商对后期去化充满信心。李宇嘉认为央企、国企在本次土拍中占主导，说明了两个问题：一个是深圳的开发难度比较高，地价也比较高，有配建要求，对开发商的综合开发能力比较高，所以国企央企占主导。另外也反映了深圳目前民企整体仍旧在资金链风险的困境之中。深圳去年以来也是民企暴雷比较集中的城市，目前还在风险处置的过程当中。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次深圳土地市场竞争较强，体现了大家对于疫情后深圳土地市场的认可。本次参与土拍的企业基本都属于今年财务稳健、向外扩张能力较强的房企，属于优质型房企。从拍地情况看，每一宗地块都触达最高限价后，充分说明房企拿地的意愿略比预期强。从拍地房企看，包括了万科、深业、坪山城投等企业，此类企业拿地，势必增加在深圳市场的土地储备，而且从市场行情来看，未来此类市场必会形成较好的发展态势，相关土地的发展前景较好。严跃进认为，近期房地产市场其实是处于被抑制的阶段，因为各类金融政策支持下，房地产市场其实复苏略慢。但是反过来看，鉴于当前疫情防控的新情况和中央对于房地产的支持内容，其实后续还是会有很多新的表现。严跃进表示，对于房企来说，至少从深圳土拍市场可以看出，其实还是很支持去拿地的，或者说对于一线城市的土地投资依然持看好的态度。就目前来看，深圳土拍市场依然会有较好的表现，类似拿地情况也会对其他城市的房企投资产生影响或启发，5月份预计一些城市土拍市场会有积极复苏的表现。
房地产深圳国企
证券时报·e公司陈英2022-04-30 08:38
22城集中供地首年：累计揽金破两万亿国企成拿地主角

据中国网财经统计，2021年全国22城集中供地总成交地块1990宗，总成交金额2.25万亿元，呈现出“城市热度冷热不均、流拍率上升、土拍政策调整、国企民企参与度不一”的特征。
国企供地龙湖集团
证券之星2021-12-30 12:06
土拍在即深圳加强对房企购地融资监管

证券时报记者吴家明9月28日，深圳将进行2021年第二批集中土地出让。在此之前，多个城市土拍活动转冷，一些地块更出现流拍现象。深圳土地对于房企的吸引力是否依旧？就在土拍之前，深圳多个部门再次强调严查居住用地购地资金，新房市场也热闹了起来。严格落实购地资金审查机制事实上，在土地集中供应的政策出台前，深圳的土拍规则就已经相当严格。早在8月底，深圳重新发布了2021年第二批住宅用地集中出让公告，涉及的出让地块数量不变，但作出了不少调整优化。其中，此次深圳土拍还强化“房地联动”，下调住房销售限价。本批次用地普通商品住房销售限价在原限价基础上下调3%~9.2%不等，安居型商品房销售限价在原限价基础上下调2.8%~9.1%不等。此外，此次土拍严格落实购地资金审查机制，确保房地产开发企业使用合规自有资金购地。建立“先承诺后审查”的工作机制，竞买申请人需承诺购地资金来源不属于股东违规提供的借款、转贷、担保或其他相关融资便利等，不属于金融机构各类融资资金，不属于房地产产业链上下游关联企业借款或预付款，不属于其他自然人、法人、非法人组织的借款，不属于竞买企业控制的非房地产企业融资等，深圳市金融监管局组织相关金融监管机构开展竞得人购地资金审查工作。可以看出，在土拍资格、资金要求等方面，深圳早已对房企打起“预防针”。据广东省深圳市地方金融监督管理局消息，该局近日发布《深圳市地方金融监督管理局等六部门关于加强商品住房用地土地购置资金来源核查要求的通知》。《通知》主要针对参与竞买深圳居住用地企业和深圳辖区内金融机构，意在严格核查深圳市商品住房用地招拍挂出让土地购置资金，进一步加强对房地产开发企业购地和融资的监管。针对竞买企业，《通知》要求，竞买企业的股东不得违规向其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利等作为购地资金。竞买企业需要说明购地资金来源并承诺为自有资金。对于金融机构，深圳要求，银行、证券、保险、期货、信托、基金和资产管理公司等持牌金融机构不得违规为竞买企业提供各类融资资金作为购地资金。此外，商业保理公司、小额贷款公司、融资性担保公司等“7+3”类地方金融机构，也不得违规为竞买企业提供资金用于购地。有分析人士表示，房企要规范使用资金，同时要求金融机构不得违规发放资金，并做好资金的使用监督，对于自有资金紧张的房企，即便想进军深圳市场，也会变得谨慎。第一太平戴维斯深圳公司董事总经理吴睿认为，竞买企业需说明购地资金来源、提供相应证明并对上述要求作出承诺，这条规定对深圳土地市场有重大影响，本次土拍对开发商的资金实力以及运营模式是一场考验。吴睿表示，首先对资金审查能有效禁止非地产行业资本进场，防止金融资本、民间资金以联合竞拍的形式涌入房地产推高地价，影响房地产调控成果。同时，可以避免房企拿地冲动决策，防止部分企业先拿地再寻求合作或资金的投机行为，从土地供应侧引导“房住不炒”的调控定位。“打新”审核严格可以说，土地与新房的关系密不可分。此前，一些房企在深圳成功拿地之后立即开工，这种现象一度引发热议。而在最近，深圳新房市场也热闹了起来。深圳中原研究中心的数据显示，仅在上周深圳有8个新房项目入市，其中5个项目开盘售罄，整体去化超七成。此外，还有5个项目在上周获批。此外，截至9月26日，深圳全市一手住宅成交2991套，二手住宅仅成交1424套。证券时报记者梳理发现，最近传出开盘售罄的新房项目多数来自于光明、宝安等“网红片区”，而且价格也与周边二手房形成明显的“倒挂”，位于龙岗、坪山等东部片区的部分新房项目，销售进度则不如预期。有市场人士表示，“日光”盘毕竟还是少数，从近期新盘入市去化的情况来看，深圳新房市场相比去年以及今年上半年是出现明显降温。对于购房者来说，选择变多了，市场自然会出现分化。虽然新房市场热闹了起来，但多位购房者告诉记者，关于购房者的资金来源和收入流水的审核非常严格，自己在资料提交时“焦头烂额”。“我本来和家人准备打新资料，但递交后反馈说首付来源必须补足证明资料，后来又说我的月供能力不足，真够严格的。”麦先生最近刚刚参与坂田一网红新盘的“打新”，但由于资料递交错过了时间，最终选择放弃。深圳中原研究中心认为，深圳市场迎来今年的新房供应高峰，开发商推盘意愿强烈，预计10月仍将维持高供应，新房市场有望保持活跃。（证券时报）
深圳融资监管
证券时报2021-09-28 07:37
【实探】买到即赚500万？深圳楼市两大“网红盘”来了！还只能二选一，打新者纠结了……

作为万众瞩目的深圳新中心，前海非常珍惜每一块土地的规划，尤其是市场最关心的住宅用地，几乎处于“等米下锅”的状态。今年，深圳地产市场最受关注的豪宅新盘莫过于前海的六大”网红盘“：龙光前海天境、前海天健悦桂府、招商领玺2期、颐湾府2期、前海时代3期、华润金地联合项目。龙光前海天境、天健悦桂府几天前一起拿到了预售证，已经同时在“i深圳”启动线上购房意向登记，1月21日结束，仅三天的时间。两个新盘均采用“无房优先”的选房方式，按社保时长排序，并按房源数1：3来筛选入围者，认筹金300万。根据规定，登记不能同时在两个盘登记，必须“2选1”！只能选其一，逼疯了打新者，两个都是“赚钱盘”，选谁是个问题。龙光工地全是人购房意向登记第一天，记者驱车前往位于前海前湾片区听海大道与前湾四路交叉口东北角的龙光前海天境。开车沿途中，越临近龙光前海天镜花园，周边环境越“荒凉”。道路宽敞，无行人无私家车，只有或停靠路边或行驶中的各类重型泥头车。空旷的公路两边要么是工地，要么是空地，随处可见的高架吊车在刺眼的阳光下如同一个个巨型怪兽，每个“怪兽”都发出轰鸣声，埋头苦干中。图1：前海到处是工地，随处可见的高架吊车都在忙碌工作中。从前湾四路拐入听海大道，远远便看到前海天镜花园工地门口停了一排私家车，以致宽敞无人的听海大道在那一小块地方居然有点堵塞。什么情况？各车边附近，几个人围着工地外的指示牌小声讨论着什么……记者刚停好车下来，被另一黑色车主叫住：“请问，你是来买前海天境的吗？你知道在哪里可以看房？售楼处在哪里？”告知对方这里无房可看，买房只需线上提交资料登记就好，对方似乎并不甘心，就近停好车下来，再次问记者：“这个项目没有样板间？”这个问题，吸引来了旁边正在看工地的人，大家不约而同地聚集在一起。都是想来看样房的，可开发商似乎并没有售楼处可咨询，“留下的电话永远占线，根本打不进去。“打新者”们只好围着前海天境的工地打圈圈。“300万的诚意金交上去，连个沙盘图都没得看，光看网上那几张户型图，楼盘是啥样都不知道，这盘真是牛气啊。”、“几百万诚意金算什么，看啥房哦，等你找到售楼处，房都抢完了，能打到再说。”、“看这周边空荡荡的，啥也没有，未来升值潜力到底好不好啊？”、“就凭这倒挂的价格，买到就赚500万，你说值不值得抢？何况这是前海啊，未来最值钱的地方，有个住宅放出来，都不够抢的。”大伙们议论纷纷，闲聊数分钟，各自驾车离去，很快又有新的一波人驾车而来。图2：前海天境工地门前停了不少私家车，很多“打新人“跑到现场找售楼处，希望能够看到项目沙盘图。图3：三三两两的“打新者“交流着打新经验。据悉，前海天镜花园备案为1/2/3/5栋，共1165套房源。其中，住宅1003套，面积段为：107㎡—145㎡，均价约11.2万/平，备案单价最低约10.2万/㎡，备案单价最高约12.09万/㎡。商业162套，面积段为：28㎡—136㎡，备案单价最低约11.3万/㎡，备案单价最高约24.1万/㎡。记者观察，项目主体建筑已出地面，大概6层左右，属于前海范围在建住宅进度最快的项目。作为深圳新兴片区，目前项目周边基本是空地、工地，尘土飞扬，货柜车、泥头车不断。未来旁边就是地铁5号线前湾公园站，除自带18班幼儿园之外，周边还有前海国际学校、前海十单元学校、前海哈罗外籍人员子女学校、泰康深圳前海医院、国深博物馆、海堤公园等，是前海范围内比较稀缺的住宅盘。图4：工地门口，进进出出，泥头车不断。图5：工地内，高架吊车工作着，里面热火朝天地赶工程。图6：主体建筑已出地面，大概6层左右。附近的在售二手房较少，仅2个，卓越前海壹号（商务公寓）挂牌均价约9.9万/平，前海时代CEO公馆（住宅）挂牌均价约16.7万/平。相比之下，前海天镜花园限均价约11.2万/㎡，又是新房，地铁口物业，性价比这么高，难怪被关注。图7：项目对面还是成片成片的空地。天健工地不让拍相比龙光前海天境花园门口的“小扎堆“，天健悦桂府的工地则清净得多，整个项目被围合得很严实，从外面看，里面正在有条不紊地工作中。这里不让拍照，连车辆都不许逗留过久。视频：天健悦桂府工地门口作为前海首拍的纯居住用地，这个位于前海桂湾片区三开发单元04街坊的豪宅项目，自公开挂牌出让开始，便已上升为深圳“顶流”。2019年12月11日，当初该宗地吸引了中海、平安、越秀、华发、龙光、招商、天健、金茂、厦门建发、万科等10家企业参与了竞拍，最终，由天健出价38.9亿元竞得。对比龙光前海天境的“荒凉“，目前这个片区相对成熟些，路对面的龙海花园，这个保障房项目在2014年底已经交付使用，总房源有1.2万套，现在的入住率不低，商业配套齐全，临街餐饮小铺林立，生活氛围不错。周边有滨海公园、水廊道公园等休闲去处，整体绿化景观较好，居住适宜。图8：天健悦桂府周边有很多在建工地。据悉，天健悦桂府备案为1/2/栋，共453套房源，其中，住宅427套，面积段为：116㎡—162㎡的3-4房，均价约10.3万/平，备案单价最低约9万/㎡，备案单价最高约12.1万/㎡。商业26套，面积段为：10㎡—84㎡，备案单价最低约12.9万/㎡，备案单价最高约21万/㎡。项目体量并不是很大，从项目的设计来看，楼盘规划有幼儿园，隔壁还有九年一贯制学校，教育资源完全可以满足业主需求。但是，项目距离1/5/11号线地铁前海湾站约1.4公里，步行大概需要20分钟（高德地图测距）；离鲤鱼门站近些，1.2公里，地铁出行略显不便。同样，距离天健悦桂府较近的二手房并不多，最近的恐怕就要看星海名城了。该小区分为多期，其中价格比较高的已经达到了10.2万，甚至11万的水准，天健悦桂府与之相比，依然存在一定的“倒挂”空间！事实上，”天健悦桂府为前海限价住宅“，这几个字就足以有竞争力。虽然仅有2栋，体量并不是很大，但是120-162㎡3-4房的设计加上2梯3户的配比，居住舒适感强，对于想在前海上车的刚需或者改善型购房者都是福音，“抢到就是赚到”相信又是一场楼市的“腥风血雨”。前海住宅新项目稀缺近几年来，前海一直是深圳土地市场的供应大户，但居住用地并不多。房地产开发历来不是前海的重点，在土地出让上或许也有意识把控。随着前海建设日益成熟，周边住宅的需求也开始变的旺盛。然而在前海规划基本以商务办公、产业大厦规划为主定位的情况下，居住物业相对稀缺，即使是已经存在的商品房住宅本身也并不具备太大货量。如今，深圳首条贯穿前海蛇口自贸片区的地铁，贯穿前海南北，填补前海地铁交通的空白，途经桂湾、前湾、妈湾三个重要片区。5号线二期工程把2号和4号串联形成闭环，穿过前海、蛇口、后海、华侨城、香蜜湖、国贸等各个深圳豪宅区，这也让前海的楼盘与各个片区的豪宅产生联动。而前海的住宅更是从拍地开始就被购房者“虎视眈眈”。一提起前海的住宅产品甚至于公寓产品，许多置业者都可以如数家珍般地盘点出其地段、价格、户型等诸多信息。目前来看，前海近年来供应的宅地可能都难以摆脱限价，这既是对房价的束缚，也是对这片土地价值的另一种肯定。而这些“网红”新房项目之所以受到市场的高度关注，最大的原因莫过于一二手房的价格倒挂，让许多投资者有一种“买到就是赚到”的感觉。龙光前海天境花园项目发布声明，称严格按照政府规定进行统一公开销售，开发商是唯一销售方，再无其他消息渠道。龙光前海天境花园项目称，不存在所谓的“团购”、“内部折扣”，所有价格以项目会客厅现场公示为准。此外，项目绝不会以任何形式向客户收取“喝茶费”、“选房费”，亦不会索要除购房款外的任何费用。打开“i深圳”app的登记页面，也会发现，这次关于新盘的购房认筹规则十分严格。购房人违反购房政策，弄虚作假，伪造、变造证明资料，不如实填报的，一经查实，将会承担以下后果：1、记入诚信档案，由相关部门予以联合惩戒；2、五年内禁止使用购房意向登记系统；3、交给开发商的定金，可能会因违约被开发商没收；4、为杜绝随意登记而扰乱房地产市场秩序现象，凡半年内累计登记3次以上，但不在线上或线下提交认购资料的，暂停使用本系统一年；
深圳打新深圳楼市
证券时报·e公司陈英2021-01-20 08:09
中央放权，深圳土地及房地产市场或巨变，这两大领域迎改革红利；专家、房企最新解读

深圳土地市场或将迎来巨大变化！中央正式抛出“大礼包”，支持深圳建设先行示范区。10月11日晚间，新华社刊发《中共中央办公厅国务院办公厅印发<深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020－2025年）>》。除了涉及资本市场的改革举措，在土地管理制度方面的最新探索方向，成为外界关注的焦点。业内人士向证券时报·e公司记者表示，中央对深圳的最新土地管理制度的深化探索，会对接下来整个深圳土地市场、房地产市场产生很大的影响。深圳已经进入了一个土地供应的瓶颈，现在要在存量土地上进行政策上的改革和突破，具备非常鲜明的政策引导性，以及深化改革释放深度红利的标志性作用。精准靶向施策突破土地供应瓶颈根据中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020－2025年）》，将支持深圳在土地管理制度上深化探索。将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项委托深圳市政府批准。支持在符合国土空间规划要求的前提下，推进二三产业混合用地。同时，支持盘活利用存量工业用地，探索解决规划调整、土地供应、收益分配、历史遗留用地问题。探索利用存量建设用地进行开发建设的市场化机制，完善闲置土地使用权收回机制。深化深汕特别合作区等区域农村土地制度改革。支持依托公共资源交易平台建设自然资源资产交易市场，完善一二级市场联动的土地市场服务监管体系。试点实行土地二级市场预告登记转让制度。对于上述政策出台的背景，中国房地产数据研究院执行院长、复旦大学住房政策研究中心秘书长陈晟在接受e公司记者采访时表示，这个是在中国经济启动以国内循环为主、国际国内互促双循环发展的新格局的大背景下，在深化改革方面的重要突破，瞄准的是一些特大型的城市存在的土地管理制度问题。在已没有增量土地空间的一些大城市上，通过土地空间的进一步改革来释放红利。深圳的此次制度探索，将进行相关领域的政策试点并实现突破。同时，在未来，相信会对北京、上海、广州等城市形成积极的示范作用。业内人士表示，就深圳过去土地市场而言，一直存在三个关键问题，第一个是地少、第二个是土地的用地结构不合理，第三个是很多的土地基本上已经建设完成，主要都是存量用地。数据显示，过去十年，深圳住宅用地成交面积为431.5万平方米，位居103个城市中倒数第四。相比住宅用地，深圳在工业用地、商服用地上则要多出许多。数据显示，过去十年深圳工业用地成交达到1147.78万平，成交面积位居全国第82位；规划建筑面积3586万平方米，位居全国第52位。商服用地成交达到394.42万平方米，位居第67位；规划建筑面积1765.55万平方米，位居第41位。而毫无疑问，中央对深圳的最新土地管理新政，会对接下来整个深圳的土地市场、房地产市场产生很大的影响，相当于给予了深圳市在土地管理方面更大的自主权，从此，深圳可以在土地市场、房地产调控方面大胆探索一些新政策、新思路。佳兆业集团副总裁，首席经济学家刘策向e公司记者分析称，总的来看，深圳土地管理制度的新探索，对推进整个深圳的产业结构，提高住宅比例，促进传统工业用地的盘活等方面，都会带来较为积极的影响。“工改”业务有望成新机会点深汕跨区域发展迎东风随着中央支持深圳在土地管理制度上不断深化探索，深圳未来将会为全国试点出一条“存量、低效工业用地成功转换及盘活”的创新道路，形成一个有效的土地供应源头，促使整个存量土地、城市更新进入一个由地方政府主导审批的有序、良性循环中。“此次提出的二三类用地混合，我觉得能够更进一步的为后续的工改保、工改商等等方面，带来更大的政策空间。此前如果是工改工，房地产开发商会因为投入时间长、资金占用大等问题而积极性较低。现在存量工业用地能够通过合理的规划调整等等各种方式实现盘活，相信对于整个深圳用地的供给，我觉得应该会非常有帮助。”佳兆业集团副总裁刘策表示。而对于深圳从事城市更新的房企来说，政策有助于加大市场土地供给，带来新的发展机会，预计未来对业务有提振作用，除了传统旧村改造，后续工改业务有望成为新的机会点，拓展新土储来源，后续要更加关注政策实际落地和调整节奏，先知先觉的房企预计会加大工改项目拓展。此外，上述深圳先行示范区实施方案提到，深化深汕特别合作区等区域农村土地制度改革。对此，中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示，跨区域发展深汕合作区，通过区域都市圈外延、跨界土地供应的最新合作方式，可以使得深圳的发展有更多的有效空间，更多的发展动力，使之形成更多土地红利支撑深圳整个区域城市发展的样本。相关标的：天健集团(000090)：2019年底，深圳市国资委组建了国有独资的深圳市特区建工集团有限公司（简称特区建工集团），以“先行示范”标准，全力打造深圳城市建设与服务的核心骨干力量。按照深圳市委市政府要求，特区建工集团全面对标上海建工集团，力争成为营收超1000亿元的大型综合性建工产业集团。此前，深圳市国资委将天健集团4.39亿股股份无偿划转至特区建工集团，成为天健控股股东。佳兆业集团 (01638.HK)：截至2020年中，佳兆业城市更新集团拥有城市更新项目土地储备超4200万平方米，年土地供应量约80万平方米。城市更新业务聚焦粤港澳大湾区、战略布局全国10余个核心城市，业务涉及旧城镇、旧村庄、旧厂房以及烂尾楼改造，已成功打造深圳佳兆业中央广场、北京佳兆业广场、深圳佳兆业万豪酒店等20余个城市更新项目。深物业(000011)：深物业聚焦于高端产业园区物管细分赛道，大股东在产业园区方面资源优势突出，为深物业在管面积的增长夯实基础。截至2019年末，深物业在管面积超过2000万方，其中优质产业园区管理面积近800万平米。深振业A(000006)：截至2019年末，公司总土地储备为234.47万方，其中33%位于惠州、20%位于长沙，13%位于河源；可出租物业建面为13.31万方，90%位于深圳。公司在深汕合作区开发的振业时代花园项目一期已售罄。沙河股份(000014)：聚焦地产领域，经营模式传统，房地产销售营收占比96%。深圳国资委系其第一大股东，通过深业集团持有公司34.02%的股权。（e公司官微）
房地产深圳房企
e公司官微2020-10-12 07:44

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