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碧桂园服务期望“否极泰来” 千台清洁机器人将投放社区

3月27日，头部物业碧桂园服务（06098.HK）发布最新年度业绩报告显示，2024年全年，碧桂园服务实现总收入439.9亿元，同比增长3.2%；实现公司股东应占利润18.1亿元，同比增长518.7%。“公司在2024年取得不错成绩，包括核心业务持续增长，各项财务指标整体健康稳健，风险客商相关各项风险得到有效管控和消除。我们可以期望否极泰来的时刻。”碧桂园服务执行总裁兼首席财务官黄鹏在财报披露后的业绩会上表示。数智化将是碧桂园服务下一步能力建设的重点，2025年预期将有上千台清洁机器人被投入碧桂园服务所管理的社区。以业绩强化回报股东克而瑞物管的监测数据显示，2024年碧桂园服务以10.5亿平方米的在管面积排在上市物企第二位。碧桂园服务披露，公司全年净新增约8200万平方米，位居行业前三。碧桂园服务稳住了物业服务的基本盘。从业务结构来看，碧桂园服务核心业务，即物业管理服务、社区增值服务及“三供一业”业务的合计经调整收入同比增长10.2%，核心业务收入占总收入的比重升至87%。同时，碧桂园服务持续主动压降信用风险显著上升的客户（下文简称“风险客商”）的业务规模，导致非业主增值服务收入随之有所下降，降幅约54.6%，目前占总收入比仅约1.6%。黄鹏强调，目前公司的业务独立性显著增强，风险客商新增收入带来的新增应收账款风险基本已经消化。从财报来看，碧桂园服务的独立性增强一方面体现在关联方风险有效控制，目前关联方应收款原值已经压降4.5亿元；另一方面体现在公司循环可持续第三方收入占比持续提升，2024年已经攀升至98.9%。财务报表显示，目前碧桂园服务现金流保持健康稳定，货币资金较为充裕，总规模达181.8亿元，经营活动所得现金净额38.7亿元。据悉，在回款收缴成为行业重大压力的背景下，通过整合营销促预缴、“一户一档”精准服务、归仓战役等精细化运营措施，碧桂园服务的收费率正在持续提升。财报显示，碧桂园服务2024年全年派息9.9亿元，超过2024年归母净利润的55%，积极与股东分享经营成果，同时也展现出公司财务状况的稳健。2025年，公司计划使用不少于5亿元人民币用于境外回购或者由境内子公司通过信托来购买公司股票。“如果按照表观利润，相当于2025年及2024年已经执行的，会对2024年的利润113%都用于回报股东或者用于市值管理。”执行总裁兼首席财务官黄鹏表示，“公司一向重视股东回报，也了解股东的关切。公司的基本盘就是核心业务稳定和盈利能力的持续成长，财务报表得到优化。”强化数智化与诸多物业企业类似的是，碧桂园服务同样将数智化应用作为下一阶段发力的重点，明年将有超过1000台机器人投入社区。目前，公司已经在保洁及安防的多环节嵌入数字化工具，以期实现精准管理和高效作业。通过将AIoT技术与业务场景紧密结合的创新举措，碧桂园服务推动1768个项目运营效率提升，业主满意度同比增加6个百分点其中，保洁机器人“零号机器人”是碧桂园服务在去年重点开发的产品。集团副总裁、首席技术官赵晓光赵晓光在业绩会上表示，在整个2024年，碧桂园服务花了近9个月时间去做这个零号机器人运维模式打造，目前已经在7个小区常态化使用，并且无故障运行超过500个小时。“机器人投入之后，每台机器人每年带来至少1万元以上的收益，多个小区可以达到每台机器人带来2万元以上的收益。我们在2025年会持续投放，年内会投放1000台机器人到更多的社区里面去。”赵晓光表示。AI则是碧桂园服务在数字化领域的另一个关键词，2024年碧桂园服务引入了大数据模型，并把AI能力作为行业和未来发展核心趋势和企业未来发展的核心竞争力。赵晓光介绍，五年以来碧桂园服务持续积累的行业数据达到500TB以上，公司正在合作方一起共建算力资源，通过自研迭代、生态开放实现最优算法。目前，碧桂园服务基于AI大模型技术自主研发“零号助理”，并率先推出“一看”及“一问”两个应用，支撑业务快速决策，提升各级管理及工作能效。
碧桂园服务清洁机器人物业管理
证券时报·e公司张一帆03-27 21:58
万物云业绩会：两个“50%”凸显独立性增强未来以AI重构物业价值

在地产行业的深度调整中，物业企业的调整不可避免。万物云（02602.HK）董事长朱保全在3月26日召开的业绩说明会上表示，在上市后万物云经历了“构建业务独立性”的三年，在未来的“能力建设”三年，AI将会是公司重构价值的核心引擎。对比上市前的2021年，万物云在2024年交出了一增一减的两个“50%”，显示其独立性的增强：营收规模增长53%，从2021年的237亿元升至362亿元；持续关连交易比例下降50%，由2021年的19.2%降至9.5%。业务独立性的增强，保证了股东回报的可预期性。2024年，万物云董事会建议以核心净利润的100%为派付股息总额，公司全年股息率约9.3%。2025年，万物云将继续以核心净利润的55%作为分红基准，并根据战略需要灵活启动特殊分红。“AI御风而行，开发商等历史遗留问题逐步消解。”在物业行业集中度提升的存量新时代，朱保全将未来三年的重点定义为围绕“资产、智慧、低碳”三者展开的“能力建设”。其中AI应用被朱保全视为重构物业管理价值链的核心引擎——它既是释放重复劳动力的抓手，也将是头部企业在存量市场争取市场机会的金字招牌。高独立性稳定现金流支持高分红3月25日，万物云公布2024年度业绩，营业收入362.2亿元，同比增长9.2%；核心净利润22.3亿元，同比下降4.8%。业绩达成预期指引。万物云是物业管理的头部企业，克而瑞物管的监测数据显示，2024年共有6家上市物业管理企业在管面积突破5亿平方米，其中万物云以10.6亿平方米的在管面积排在榜首。过去三年，物业行业发生极大变化，最典型的特征就是企业规模增速放缓——2024年上半年头部上市物企整体收入同比增速不足8%，在2021年中期这一增速超过50%，其背后的原因是物企直接关联的地产开发行业深度调整。在发展逻辑变更的背景下，压降关联方收入、消化应收账款，寻求独立、有质量的发展对于物业公司成为在近两年内比业绩增速更为重要的经营工作。“2022年至2024年是构建业务独立性的三年，公司正在‘蹲实筑底’。”万物云董事长朱保全总结称。财报显示，三年间万物云持续关连交易比例从2021年的19.2%下降至2024年的9.5%，并较上年同期下降4个百分点。万物云的应收账款回收工作在2024年加速推进。2024年下半年，万物云累计回收关联方贸易应收账款超过30亿元，其中通过收购实物资产专项偿还现金或实物资产直接抵偿关联方应收账款超过12亿元。同时，公司对存在回收风险的应收账款进行了减值评估，2024年当期计提6.1亿元。“公司所接受的实物资产，主要包含流动性较优的工抵资产，以及蝶城辐射范围内的优质社区商业资产股权。这些深嵌蝶城核心区的社区商业资产，绝非简单的资产负债表修复工具，其本质是蝶城生态的有机延伸，标志著公司从物业服务向资产管理的升维。”万物云方面表示。独立性的增强保障了万物云增量现金流创造能力，与可预期的股东回报。截至2024年12月31日，公司账上现金134.3亿元，2024年经营性净现金流超过19亿元。在此基础上，万物云董事会建议以核心净利润的100%为派付股息总额，向股东派付全年股息每股人民币1.9元（含税）。以2024年末收盘价计算，万物云全年股息率约9.3%。万物云董事会秘书黄旻介绍，关于分红的决定，背后有两个重要考虑：既要给股东长期稳健、可预期的回报，也要保障公司的可持续发展。据悉，2025年万物云将继续以核心净利润的55%作为分红基准，并根据战略需要灵活启动特殊分红，调整分红方案。应对降费呼声弹性定价受欢迎虽然地产行业进入存量时代，物业服务正在经历从“粗放管理”向“质价相符”模式转变的趋势。最直观的体现就是去年以来，各地此起彼伏的降物业费呼声。根据中指研究院监测，2024年至今，降费项目主要集中在我国部分二线城市及三线城市，如重庆、青岛、武汉、银川、成都、南昌、徐州等，尤其是去年以来发布物业费限价政策的城市，物业费整体降幅区间主要集中在10%—40%。为应对降价冲击，去年万物云已发布弹性定价产品“万科物业智选”，即由物业公司决定项目服务底线，客户按需选择服务项目及每个服务项目服务频次，基于所选服务合集定价。万物云副总经理杨光辉今日在业绩会上介绍，各地业主委员会对万科物业智选产品的灵活性和创新性表现出较高兴趣和关注。截至目前，已有超过64个城市、160组客户正在陆续接洽中，合同金额达到6.2亿元。其中25组客户已经深入沟通到服务标准和频次选择阶段，并逐步推进至招投标阶段，8个项目已经中标签订合同并陆续进场。“这个数字目前仍在上升，弹性定价作为创新物业管理模式，已展现出较大市场潜力。”杨光辉表示，“未来，万物云将通过持续优化服务清单、加强市场推广和保障服务履约，该模式有望在更多项目落地，为公司创造新的盈利增长点。”据了解，目前万物云已将标准化作业清单梳理归纳为508项，其中锁定158项基础服务作为品质底线，同步开发350项可选服务模块。后续万物云将进一步全面梳理508项标准化作业清单，并在2025年上半年弹性定价将向全行业开源。坚持蝶城改造提升AI能力“质价相符”的主旋律下，以弹性定价确立“价”的基准之后，万物云将未来三年的重点放在“能力建设”以提升“质”的水平。“能力建设”的核心是在过往以劳动力外包为底座的基础上，围绕“资产、智慧、低碳”，通过流程变革与科技应用提效，将逐步提供附加技术及知识含量更高的服务产品，其中AI能力成为关键。前期已被验证破解“规模不经济”效应的蝶城战略，仍是万物云的提升效率的基本盘。朱保全在会上表示，希望到三年后万物云的蝶城项目数量能够达到上千个。截至2024年底，万物云的蝶城数量已经达到666个，相比于还未开始进行蝶城提效改造工作的2021年，万物云住宅物业服务的毛利率提升了1.3个百分点。在蝶城战略基础上，万物云正在努力通过家装、二手经纪等业务实现“蝶城+”的生态效应。朱保全透露，围绕蝶城，如果有效率更高且基于万科物业社群，能帮助空间增加人流的资产，公司会通过和基金公司合作的方式进入。目前，万物云最新的“蝶城+”尝试是社区商业项目，公司从万科方面接手的多个商业项目将是这一尝试的基础。万物云在会上介绍，自去年11月从关联方处接手的武汉新唐万科广场并纳入万物云蝶城体系后，武汉新唐项目首月会员活跃度同比提升24%，到店客流量增长17%，餐饮等主流业态的销售金额和坪效均实现大幅提升。记者了解到，下个月武汉新塘万科广场将正式更名为“万芊荟”，这一品牌将是万物云的社商管理品牌，武汉新塘万科广场将成为“万芊荟”的第一个实体项目。在“智慧层面”，AI的应用被万物云视为重构物业管理价值链的核心引擎。朱保全表示，公司在三年事业计划书里提出“成为AI应用领先企业”的目标，公司希望未来为客户提供的服务不再是数人头，而是基于流程和AI调配的服务，对整个行业带来质变。据介绍，目前AI在万物云内部的智能运维场景、服务提质场景、能源优化场景有所覆盖，并展现出显著的成效与价值。通过AI释放重复劳动力，将1200名员工转岗至社区运营等高价值岗位，人均效能提升2.3倍。统计显示，目前物业行业的集中度正在提升，2024年TOP10物企新增合约面积均值为T0P11—30物企的2.4倍。“后续头部品牌企业市占率会进一步集中。”朱保全预期，“伴随近年因流动性、资产抵债等资产交易而带来的所有者大更换，新业主对‘智慧与绿色’对运营改善的关注，更是给到具备‘科技能力’的物业企业带来替换服务的机会。”
万物云物业企业业绩会
证券时报·e公司张一帆03-26 17:33
机构：2025年全国物业管理规模将达到315亿平方米

人民财讯12月2日电，中指研究院最新发布《2024中国物业管理行业总结&2025展望》显示，2024年上半年物业上市企业管理面积均值约1.41亿平方米，同比增长9.3%。报告预计2025年将有5家物业企业登陆资本市场，2025年全国物业管理规模将达到315亿平方米。
房地产
人民财讯张一帆2024-12-02 18:04
住房“养老”钱从何来？从一个老小区的改造，看专项维修资金缺口的弥补

“住房养老金”成为近期的热搜词。住建部8月26日发声，房屋养老金的公共账户按照“取之于房、用之于房”“不增加个人负担、不减损个人权益”的原则，由政府负责建立；个人账户就是过往的住宅专项维修资金。总结来看，住房养老金将不需要居民额外缴费，不会增加个人负担。目前“住房养老金”制度的细则尚待进一步披露，22个试点城市的成果也有待揭晓。然而，房屋为何需要“养老”？何以住建部将住房养老金制度视作“解决群众急难愁盼问题”的重要手段？一系列与大众息息相关的话题，已经成为坊间热议的焦点。近两年，与万科物业合作，完成一项项微更新、微改造的南京市滨江奥城观澜苑（下文简称“观澜苑”），是近年来数以万计完成城镇老旧改造的小区之一。存量房时代，用有限的资金来源完成小区改造，高效地提升居住体验和房地产资产保值，或将成为每个小区业主的必修课，也是物业公司进一步发展的新机会。房屋也要“养老”房屋也要“养老”？这一全新的话题让不少人诧异，但事实上，以老旧小区改造为名义，房屋养老一直在很多居民身边进行着。在观澜苑小区，监控设施改造近期刚刚完成，全新安装的258个高清摄像头，覆盖了小区的角角落落。同时，大部分楼栋都安装了高空抛物摄像头，更有力保障了住户安全。这只是观澜苑近年来发生的改变之一，一系列的微更新、微改造让这个小区焕发新生。 “把坑坑洼洼、砖块松动的人行道改造成平整的柏油马路；车库改造工程的地面磨光、墙面翻新，显著地提高了停车秩序；还有小区中心年久失修的水池景观，改造成上千平方米的大草坪，成为了业主们活动的中心。”回顾这些年观澜苑的一系列积极变化，观澜苑业委会主任史磊言语中满是欣慰。严格来说，建成于2008年的观澜苑至今楼龄16年，并不算是“老小区”。但是，初始烂尾楼的经历让观澜苑存在一系列“原生问题”——消防、电力未完工验收，监控、设施设备、地下车库施工质量待改善。微更新、微改造是观澜苑业主们必须面对的课题。数以万计的老旧小区改造项目正在全国范围内开展。住房城乡建设部最新数据显示，2024年，全国计划新开工改造城镇老旧小区5.4万个，在上半年全国新开工改造城镇老旧小区达3.3万个。住房城乡建设部部长倪虹介绍，2019年以来，我国开工改造的城镇老旧小区惠及了4434万户、约1.1亿居民。存量住房时代的加快到来，正在对老旧小区改造工作提出更高要求。任泽平团队测算的数据显示，二三四线城市中，房龄大于25年的住房占比大约为四分之一，而一线城市这类住房的占比超过36%。“到2040年，预计将有近80%的房屋成为‘老小区’，或将存在墙体结构隐患、外墙脱落、设施设备老化等问题，影响居民生活体验。”任泽平说。事实上，老旧小区的及时改造，不仅关乎民生，更关乎房地产这一国民主要资产的保值增值。万物云董事长朱保全认为，物业管理（PM）的价值就是为业主实现资产的保值增值，物业管理与资产服务一脉相承，并且是资产服务的基石。开源迫在眉睫房屋养老，是妥妥的民生工程，但是工程需要的钱从哪里来？如何才能不增加百姓的负担？目前，我国老旧小区改造的经费来源主要是三个方面，一是小区的公共收益，二是专项维修资金，三是政府补贴。以上文提及的观澜苑监控设施改造工程为例，该项目造价50多万元，全部来自小区累积的公共收益。“我们小区每年产生的公共收益大概100万元，主要来自停车费、广告费用、商家摆摊费用，其中最主要、最稳定的收入来源是停车费。不过享受停车服务的绝大多数也是业主本身，业主们占用了小区的公共资源自然应该为小区更新支付费用。”史磊说。专项维修资金虽然是一笔专门用于住宅共用设施设备的维修、更新、改造的款项，但是往往是业主们在万不得已时才会考虑动用的选项，存在“不敢用，不好用”的情况。数据显示，截至2022年底，北京商品住宅专项维修资金提取率不足10%，四川资阳交存维修资金提取率不足1%。购房人往往在办理房屋入住手续前，按所购买房屋的建筑面积及单位面积费用缴纳商品房维修资金。一般单个住宅小区，归集资金规模为600万元至900万元，这一规模也就是专项维修资金的上限，每年的增量只有一点利息，一旦用完了再想让业主重新掏钱募集，难度非常大。事实上，根据华创证券去年的研报，在观澜苑所在的南京市，建成投入使用15年以上的房屋中约30%的房屋未归集维修资金，同时还有28%的小区维修资金的余额已经低于10万元。另一方面，房屋专项维修资金提取效率也比较低。按史磊的经验，提取一次专项维修资金起码要花三到六个月，如果涉及招投标流程就更长。史磊说：“如果有电梯更换等必须要提取房屋专项维修资金的事项，我们要先向街道办申请，再通过街道办复核，征集超2/3业主参与，过半人数同意授权，以及一定的公示时间，才能动用房屋专项维修资金”。政府补贴政策则与当地政府的财政水平有关，目前往往更倾向于楼龄超过20年以上，且没有物业管理、没有所属产权的小区更新改造。同样以南京市为例，该市发布的《关于推进南京市老旧小区改造工作的实施意见》明确改造范围是：2000年底前建成的住宅小区；2005年前建成的，基础设施配套不全、功能缺失、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈、需改造的部分住宅小区。该意见拟定的财政支持方案，多数情况下也提出了实现“资金平衡”的要求。逐渐深入的存量住房时代，却面临着较为有限的改造资金，这也就是为什么，住建部将“房屋养老金”视作解决群众急难愁盼问题，加强既有房屋安全管理的重要手段之一。 “截至2022年底，中国城镇既有房屋中，建成年份超30年的占比接近20%。需要维护、改造的老旧房屋占比快速提升，仅依靠住宅专项维修资金已经难以满足小区维护改造需求，亟需增量资金入场。”中指研究院市场研究总监陈文静告诉记者。从募集端，住建部目前已经明确表示，房屋养老金公共账户按照“不增加个人负担、不减损个人权益”的原则，由政府负责建立。“从试点城市看，地方政府可以通过财政补一点、土地出让金归集一些等方式筹集，目的是建立稳定的房屋安全管理资金渠道，不需要居民额外缴费，不会增加个人负担。”住建部相关司局负责人强调。而在房屋养老金后续的使用端，具体细则不明晰，专项维修资金的老路明显不合适。中泰证券研究所政策专题组负责人、首席分析师杨畅就认为，房屋公共部位的公共安全问题，往往具有特殊性，使用公共财力构建的房屋养老金，具有公共性的特点。如何实现公共性政策工具解决特殊性实际问题，大概率需要各地出台更加明确的实施细则，对公共部位和公共安全问题予以充分明确。微型类PPP模式在开拓住房改造资金来源的同时，市场化主体正在通过机制体制创新、科技技术引入等手段，提高住房养老的效率。去年，在观澜苑实施的道路更新项目，项目投资规模超过百万元，已经超过观澜苑一年的公共收益规模，仅以观澜苑自身之力难以维持。然而这一项目却最终成功落地，解决了观澜苑业主们多年头疼的顽疾，万科物业以模式创新的介入，在实现商业利益的同时，让不可能变成了可能。记者了解到，观澜苑业主大会与万科物业达成了新三年的公共收益分配方案。按照协议，业主方与万科物业应按照7:3的比例进行公共收益分配，但是由于物业承诺以垫资形式帮助修路，业主方决定在合作前三年仅收回一成公共收益，剩余九成转为归属于物业，用于支付工程资金。分析人士向记者表示，这类似一种微型的类PPP模式，即由物业公司投资建设基础设施，随后由业主向物业公司授予特许权，最终物业公司通过项目的经营运营实现投资回报。在这个过程中，业主方享受了基础设施快速建设带来的便利，物业方也获得了订单和可预期的现金流回报，是一种双赢。 “即便如此，我们业主做过测算，如果以单个工程为衡量标准，施工方以这个价格会出现亏损的情况，但是万科物业方面通过规模化的效率经营，实现降本增效，很可能在这一改造项目中实现了盈利。”史磊告诉记者。南京万科物业管理有限公司第一分公司总经理张立志表示，在南京滨江奥城观澜苑项目中，万科物业重点打造了设施翻新能力，自有团队、自建能力、自购材料，联合业主使用社区公共收益和政府补贴资金投入，以低于市场价格30%的高性价比展开业务，实现了对项目公区环境的系统性改善。单个工程项目的盈利当然并不是万科物业的最终目标，小区改造品质提升，带来了“高满高收”的效果。万科物业方面提供的数据显示，2023年观澜苑项目物业费收缴率同比提高2.2个百分点，客户满意度在一年半时间里提升了16.9个百分点至80.9%。同时，周边项目的业委会也前来参观，助力市场团队获取周边的项目，年饱和收入达到数百万元。对于物业企业来说，需要更多参与到“构建全生命周期房屋安全管理长效机制”的机会，并能承担更大的责任。回看维修资金使用难的内因是维修资金没有被“使用好”，而纵观滨江奥城整个案例，使用的维修资金量并不大，却撬动了大量的改造，或许值得业内借鉴。先投入再回报，在竞争逐渐激烈的物业管理市场，这一思路已经成为常态。 “我们在今年下半年会继续加大现场服务的投入。越是在经济复杂的时候，每个业主的心都是更加复杂和焦虑的，越是在这个时候，越是巩固客户关系和巩固服务品牌的时候。”朱保全在8月底召开的半年度业绩说明上表示，“后续会通过持续的现场投入来获得客户的认可，使得客户在如今复杂的经济环境下保持较高的付费意愿。” 与此同时，在老旧小区升级改造的过程中，不少物业公司逐渐在融入科技元素以实现进一步的提质增效。
证券时报·e公司张一帆2024-08-29 08:23
万物云进一步降低关联方影响将持续稳定回报投资者

物业管理企业集中分拆上市的大潮已经过去多年，但是物业管理企业与地产开发公司之间的独立性话题仍被市场高度关注。只是关注的重点从关联开发商作为“坚实后盾”能否持续支持物业企业的高增速与高估值，变成了物业管理什么时候才能摆脱关联方的“拖累”。“投资人是理性的，做企业是感性的。”万物云董事长朱保全8月23日在公司中期业绩发布会上感慨道。“万物云是万科养大的孩子，两边有30多年水乳交融的关系，肯定不是想一刀两断就能马上执行的。目前双方开始进行高频次对话，万物云管理层希望尽快把影响降到最小。”进一步增强独立性物业管理头部企业万物云（02602.HK）8月22日晚间披露半年度业绩，今年上半年公司实现收入175.6亿元，同比增长9.6%；利润为8.04亿元，同比降低23.4%。在剥离固定资产处置损益、资产减值损失等项目后，万物云的核心净利润为12.02亿元，同比降低2.7%。从业绩报表来看，上半年万物云的非开发商主营业务经营稳健，且占总收入的比例进一步提升5.1个百分点，达到84.9%。这一以住宅物业服务、物业及设施管理服务、BPaaS解决方案三大项目组成的业务板块，在上半年实现营收149.0亿元，同比增长16.7%；毛利19.4亿元，同比增长16.8%。其中，物业及设施管理服务、BPaaS解决方案业务的同比增速均超过20%。影响万物云经营业绩的，是过往高毛利的开发商关联业务。其中，开发商增值服务在上半年的收入为9.2亿元，同比下降33.8%。朱保全在会上表示，“今年公司的关联方交易占比已经下降到10.1%，虽然在极限压力测试范围内，但是下降速度超过了预期，也影响了公司的整体盈利水平。”2023年，万物云曾经做过一个极端测试，即如果与开发商之间的所有交易清零，对公司整体的营收规模是17.5%，按去年的营收规模来看绝对金额超过50亿元。万物云方面预期，关联方对收入的比例年底将进一步降到9%以下，大概处于8.5%至8.7%水平左右。受此影响，万物云预期公司全年核心净利润指标将会同比持平或微降5%。除了业务层面，关联方对物业管理企业的影响还体现在财务健康层面。财报显示，截至2024年上半年底，万物云的应收款项及应收保证金由去年底的67.8亿元升高至94.45亿元。这也是去年以来，物业企业普遍存在的情况，据万物云统计，2023年，主流上市物业企业关联方应收同比提升13.5%，市场对于回款问题存在担忧。万物云独立董事罗君美就此回应称，关于关联方应收账款的增加，董事会已经做了长期的讨论，万科方面的董事代表提出在年底之前在符合监管规则的前提下尽快处理。万物云希望能够根据万科方面在董事会上的提议，加快处理关联方应收账款问题的速度和进程。积极回报投资者“从上市之初，万物云团队就给自己制定了独立发展的策略，今天整个循环性业务在总营收占比已经达到了85%，后续来自第三方合同的增速和毛利率都会更快，公司战略也在一步一步地兑现。”朱保全呼吁道，“所以我们除了看到左手边的问题，更要看到右手边来自于公司以及管理层的努力和跟大家作出的承诺。”下半年，万物云坚持多年的蝶城战略仍将继续，公司将继续对不少于50个蝶城进行流程改造。据了解，受益于“人+机器”流程变革、“飞鸽”智慧调度平台及区域资源共享等改造方案，万物云住宅物业服务的毛利率上半年同比提升了0.8个百分点。同时，万物云继续围绕蝶城内房屋的租赁、买卖、装修及维修四大需求开展业务。在报告期内，公司的二手房屋买卖总交易额达到98亿元，佣金率1.75%；房屋租赁业务服务总套数达到3.54万套，同比增长12.5%；家居装修改造服务完成产品矩阵升级，推出大量“单品焕新”产品，2024年上半年合同额共计人民币2.04亿元，同比增长20.5%。稳定投资者回报，则是万物云长期坚持的另一项重要承诺。今年上半年公司股东应占每股收益为0.66元，但董事会建议以核心净利润的100%为派付股息总额，其中55%为中期股息分红，45%为特别股息分红，合计派发股息每股1.02元（含税）。万物云高管表示：“以截至昨天的股价为基础，公司上半年的股息率就达到了6%，既彰显了公司核心业务的业绩增长，也体现了坚决回报投资者的承诺兑现。”据8月16日恒生指数公司早前公布的2024年第二季度的检讨结果，万物云获纳入恒生综合指数成份股，9月9日便会被同步调入沪深港股通标的证券名单，届时万物云有望获得更多内地投资者及投资机构的关注。
万物云证券综合
证券时报·e公司张一帆2024-08-23 17:11
大涨！万物云抛出58亿港元股份回购计划

6月4日晚间，万物云（02602.HK）发布大手笔回购计划。董事会决定，适时行使股份购回授权于公开市场回购H股，拟动用的资金上限为58.0亿港元。消息披露后，万物云今日早盘高开高走，截至发稿最大涨幅超9%。万物云董事会表示，“在当前市况下回购股份，将彰显本公司对自身业务发展及前景充满信心，并最终使本公司受益及为股东创造价值回报，符合本公司及股东的整体利益。”截至6月4日收盘，万物云每股股价为24.05港元，总市值为283亿港元，本次回购的最高金额上限对应公司当前总市值的比例超过20%。需指出的是，万物云本次董事会决议是根据公司股东年度大会授权所拟定，股东年度大会批准万物云最大的回购股份数量为1.18亿股H股，占公司已发行H股总数的10%。在早前万物云股东大会上，相关管理层在提请股东审议前述回购议案时曾解释称，这一议案是香港上市公司董事会惯常向股东大会申请的一种授权。他指出，公司去年的积极回购确实起到一定作用，因此计划继续回购，“希望股东大会审议通过，并赋予董事会灵活性，以便更好把握未来市场机遇，以最大化保障股东利益。” 其所提及的股份回购计划在一个多月前刚刚完成，万物云在4月底宣布对前期所回购股份实施注销，自2023年12月11日起该公司累计回购股份602.75万股，约公司已发行H股总股数的4.71%。根据公司去年发布公告，万物云前期回购拟动用的资金上限为6.32亿港元，回购的H股将于适时注销，目的同样为“彰显公司对自身业务发展及前景充满信心”。据记者了解，万物云本次拟定回购金额上限大幅提升，与公司在去年完成H股全流通上市有关。去年10月25日，万物云将10.5亿股未上市股份转换为H股并完成上市，公司H股数量由1.28亿股提升至11.78亿股。因此，虽然2022年、2023年两期股东大会均批准万物云实施已发行H股总数10%的股份回购，不过因两期股东大会批准期间万物云H股股份总量相差超9倍，公司最高回购股份数量、拟动用的资金规模也一并水涨船高。万物云方面表示，本次回购将以自有财务资源拨付股份回购所需资金，并不动用H股IPO所得款项，公司目前的财务资源将使其能够在维持稳健财务状况的同时实施股份回购。财报显示，2023年度，万物云实现营业收入331.8亿元人民币，同比增长10.2%；实现核心净利润23.4亿元人民币，同比增长29.8%。截至2023年底，公司持有现金及现金等价物达155.7亿元人民币。较上年底余额增加22.27亿元人民币。因为业务属性，物业企业普遍坚持较高的股东回报水平。除股份回购外，大比例的现金分红也是常态，不少企业的核心净利润分红比例均超过50%。以万物云为例，2023年万物云全年利润分配为每股1.09元，股息率达6.23%。公司董事长朱保全在业绩说明会上回应称，董事会提出以核心净利润的55%为派付股息基准，明年也将保持这个比例，就是要用确定性的现金回报股东，并使市场认识到各类疑虑和担忧没有必要，“赚到钱，分给股东，万科作为股东也拿到了钱。”2024年以来，万物云股价持续走高，2月以来累计涨幅已超过50%，5月单月涨幅超10%。据了解，在2024年万物云进一步推进具有特色的蝶城战略，年内计划推进不少于100个蝶城的流程改造，并展开“蝶城+社商”的新尝试。
证券时报·e公司张一帆2024-06-05 10:32
克而瑞预计物管业营收3年内将超4万亿元新希望服务连签多份协议瞄准“物业+”

近期，在一系列楼市政策措施密集释放下，全国多地楼市再次点燃了购房者的热情。市场需求还是不缺的，昔日“日光盘”、“摇号盘”的盛景，再次于一些核心城市的优质楼盘上演。当然，从整体来看，全国房地产市场仍处于低谷调整期，而与之匹配的物业管理行业，自然也面临着巨大的调整和变革，物业服务企业正朝着“物业+”模式方向突破。5月24日，在新希望服务（3658.HK）上市3周年之际，克而瑞物管与新希望服务联合发布《民生服务白皮书》（以下简称《白皮书》）显示，到2026年，预计物业管理行业营收规模将达到4.3万亿元，相比2023年年均增长约4.1%。不过，《白皮书》指出，随着物业管理行业增长放缓，市场竞争加剧，物业企业须要寻找新的增长空间。在发布会现场，克而瑞物管总经理陈珏表示，为客户创造价值是物业服务的唯一出路，而“物业+”则是创造性满足客户需求的必然选择。以“物业+”模式为代表的多元增值服务，将物业服务与生活服务、资产服务、企业服务等多元内容相融合，有效拓展了物业服务的内涵和外延，为物业企业开辟了新的业绩增长点。目前，行业内企业都在大力布局和发展“物业+”，多元增值服务有望成为行业增收亮点。《白皮书》预测，到2026年，物业增值服务营收将接近2万亿元，较2023年年均增长4.7%，快于整体增速（4.1%）和基础服务增速（3.8%），占总营收的比重约43.5%。进一步来看，物业企业深度挖掘业主消费需求，利用社区切入居住消费领域，在社区内培育业绩增长新动能。其中，万科云开拓家装消费市场，推出家装“研选家”品牌；绿城服务延伸至康养、教育和新零售；新希望服务聚焦于商业运营、团餐服务、生活服务类业务。以新希望服务为例，自2021年上市以来，新希望服务营业收入从9.25亿元增至12.6亿元，三年复合增长率28.9%，增速超行业均值；毛利润从3.8亿元增长至4.4亿元，三年复合增长率21.2%；归母净利润从1.9亿元增长至2.2亿元，三年复合增长率25.1%。根据2023年港股上市物企年报统计，新希望服务毛利率位居第2，归母净利率第7，跻身行业盈利能力前列。需要指出的是，凭借新希望集团在农牧食品、乳品快消等领域的产业链优势，新希望服务在商业品牌孵化、团餐后端供应、生活服务产品等方面得到了有力支撑。另一方面，新希望服务也注重在产业上下游寻找好伙伴，聚焦于综合服务能力的优势互补。5月24日，新希望服务与西部环球（成都）体育文化发展有限公司、成都市楼宇经济促进会、北京飞书科技有限公司等4家单位，分别签署战略合作协议。同时，与成都经开资产管理有限公司、四川见兴里科技有限公司分别成立合资公司，涉及“物业+商业+团餐+数字化”等多重领域。（李巍）值得一提的是，前不久进入新希望服务董事会的李巍也罕见亮相发布会，此举足见新希望集团对该上市公司的重视程度。据公开资料显示，李巍系新希望集团联合创始人，而她的另一层身份则是新希望“掌门人”刘永好的夫人。
新希望新希望服务建筑装饰
证券时报·e公司唐强2024-05-25 00:18
上市物业公司业绩企稳自主转型持续推进

经历阵痛之后，上市物业管理企业2023年度业绩整体企稳，多数企业重拾营收、净利润的双增长，“现金奶牛”的高分红属性凸显。综合各家物业企业在业绩说明会上的表态，进入2024年，与房地产行业的进一步脱钩是各家物业管理企业经营工作中的重中之重，对AI大模型等新技术的开发利用，对社区增值等新业务的开拓是各家企业提质增效的重要抓手。值得注意的是，沉寂了两年的物业并购市场，或在2024年出现升温迹象。业绩稳健高分红截至发稿，申万物业管理指数收纳的26只物业管理A股、H股中，已有16股发布2023年度业绩，其中行业规模领跑的碧桂园服务、万物云、招商积余、绿城服务等企业悉数在列。从业绩表现来看，有13只个股实现销售收入的正增长、12只个股实现净利润指标的正增长。经历了此前两年密集的资产负债表调整，物业企业对关联方应收账款、商誉等资产减值拨备逐步到位之后，强现金流、抗周期性的现金奶牛属性帮助多数物业管理企业业绩企稳回升。从业务规模来看，碧桂园服务以426亿元的收入规模仍然位列行业第一，实现了3%的业绩正增长。财报强调，2023年公司市场拓展的体量保持在高位，年内新增年化饱和收入37亿元。碧桂园服务营收增长是在去年调整了风险客商的确认收入规则下完成的，徐彬淮透露，新的规则对公司收入造成了5亿元左右的负面影响。与之类似的，还有关联方已出险的融创服务，该公司在2023年依然将收入水平保持在70亿元水平。此外，万物云营业收入同比增长10.2%，达331.8亿元。绿城服务、招商积余、保利物业、华润万象生活等收入规模在百亿元以上的一线物业管理企业，普遍实现了两位数以上的收入规模增长。在利润维度，随着资产负债表整理的告一段落，多数物业管理企业都实现了归母净利润增速略高于营收增速的盈利表现，且现金流表现明显改善。不过，仍有企业被资产负债表调整的问题限制：碧桂园服务在扣除商誉及其他无形资产减值等影响之后，股东应占利润同比下滑85%；同样因进行资产拨备，雅生活服务股东应占利润则下降75%，公司总裁李大龙在业绩发布会开场即对股东致歉。大手笔分红仍是物业行业的重要特点，不少企业拟使用五成以上的核心净利润进行现金分红，碧桂园服务、融创服务等企业的分红金额高于归母净利润金额。值得注意的是，中海物业在披露持稳的业绩公告后，股价大跌24.5%，有投资者将之归因为较低的派息比率。中海物业董事会主席张贵清在业绩会上呼吁，“不要简单以派息来衡量一家公司的价值”。中泰证券近期发布研报，同样关注2023年物业板块盈利趋于稳定的特点。研报指出，2022年，物业公司开始大幅压降地产关联业务让该板块收入占比和毛利率快速下降，2023年物业服务相关业务毛利率总体稳定，预计往后利润率波动会降低。同时，中泰证券认为物业企业应收款周转天数增加总体可控。与地产脱钩虽然营收、利润表现整体重回稳步增长态势，但是发展转轨是上市物业企业的共识，与地产脱钩的独立性仍被普遍视为新发展模式的基础，不少物业企业在业绩会上纷纷展示公司在开拓第三方市场上的努力。中泰证券预期，2024年物业行业将与房地产进一步脱钩，财报中地产关联业务的收入和利润占比进一步下降，来自地产业务的减值也边际减少。万物云董事长朱保全直言，对于物业管理企业而言，2023年到2025年是一个分水岭。朱保全分析道，“大股东开发商不可能再回到大开发时代。由此带来的问题是原来高毛利的开发商增值服务快速回落，因为地产销售缓慢带来的增量下降，以及开发商应付的空置房物业费增多。这对财务报表带来的影响需要时间的消化，但更需要物业公司摆脱路径依赖、独立自主转型的决心。”万物云副总经理叶菲在业绩说明会上介绍，万物云与万科间持续关连交易继续下降，比例已从2021年的19.2%降至13.5%。叶菲透露，万物云做了一个极端压力测试，即使把来自万科集团的持续关连交易和所有开发商当年新交付的相关业务全砍掉，对2023年营收绝对值的影响是下降17.5%。但从增速来看，剔除上述两方面业务后，2023年收入同比增幅、毛利同比增幅均高于实际业绩表现。碧桂园服务管理层在业绩说明会上介绍，在2023年公司来自第三方市场化业务的占比已达96.9%，创历年的最高水平。碧桂园服务首席财务官黄鹏表示，公司将与在风险客商进行积极沟通，后续拟采取转换合作方式等措施，实现应收账款化解的同时，支持风险客商积极解决有关保交楼的工作。融创服务则在财报中明确表示，在关联方应收款项管理上，继续以市场化原则对待关联方业务，以回款为前提作为判断业务是否承接的标准，同时继续积极追缴，推动地产优质资产的抵债和担保。即便是具有国资背景的物业管理企业，也纷纷在强调“利用好大股东给予的业务资源”的同时，关注第三方业务的发展。比如保利物业管理层，就在业绩说明会上多次强调了第三方业务为企业带来的利好，表示公司不断夯实物业管理基本盘，得益于第三方拓展收入的快速提升，以及母公司优质资源的持续贡献。中指研究院统计，2023年上半年，TOP50物业服务企业第三方市场拓展面积达8.1亿平方米，远高于2022年同期4.8亿平方米的水平。该机构指出，第三方拓展已成为物业企业提升管理规模不可或缺的“利器”。朱保全更将这一过程形容为物业公司此岸到彼岸的“涅槃”。朱保全表示，“我们要从房地产开发末游的此岸，到不动产消费的彼岸，后者是所有消费里最刚需的。”并购兴趣升温除了独立性，通过科技手段提升服务质量、狠抓回款保现金流、开发多元业务提升毛利率仍是上市物业企业普遍的下一步发展思路。值得注意的是，在并购明显降温的两年之后，不少企业再一次流露出了对项目并购的兴趣。过去两年，物业行业并购趋冷。据中指数据监测，2023年物业管理行业已披露相关信息的并购交易超90宗，交易金额近20亿元，不足2022全年交易总额的一半，而2022年并购规模仅为2021年的约1/4。同时2023年大宗交易锐减，当年未发生单项并购金额超过10亿元的案例，并购金额超过5亿元仅发生一宗。但是，在近期举行的业绩会上多家公司均谨慎表达了对并购市场的关注。华润万象生活表示，集团计划选择性收购及投资具有一定规模、盈利能力的物业管理公司。万物云表示，并购市场进入新的阶段，公司秉承谨慎而且积极的态度。保利物业表示，会持续保持对收并购市场的关注。招商积余的观点或许解释了同行对并购的兴趣，该公司认为在行业集中度正在提升的大背景下，收并购是一件必须要做的事情，“可能多少年以后回头看，没有做收并购的就会落后”。作为劳动密集行业，如何以科技为抓手提高运营效率是几乎是每家物业企业都在关注的问题。万物云在财报中提到了对AI大模型等新科技的应用，并介绍了公司对“灵石”边缘计算服务器以及“飞鸽”智能工单系统的试点情况。招商积余强调要加大科技赋能，通过数智科技来推动客户服务数智化、项目管理数智化、业务发展数智化。碧桂园服务也强调，推动“精益式”数字化转型，推广数字化工作在更多项目的试点。以增值业务提升毛利率水平、减少对开发商依赖的思路也将在2024年继续延续。保利物业认为，行业的社区增值服务已经由之前的流量资源转化驱动，进入到核心产品垂直化能力打造的新阶段，在社区场景之中，保利物业看到了单品的业务机会。万物云将在2024年的蝶城生态建设中落实新的设想，即“蝶城+社商”，借助蝶城渠道来带动蝶城内商户和商业的增长。碧桂园服务将积极在重点城市布局社区生活中的重点业务，如零售、保洁、衣物洗护等。中信证券近期发布研报指出，目前物业服务行业的劳动者作业界面还有明显优化的可能性，各种新科技成果还有加速应用的趋势，再考虑增值服务的发展，中信证券预期行业毛利率还有稳步提升的空间。
房地产业绩证券
证券时报·e公司张一帆2024-03-28 19:26
中信证券：推荐公司治理经得起历史考验、现金分红率较高、运营稳健的物业服务公司

人民财讯11月15日电，中信证券表示，2024年，我们预计主流物业企业将会进一步优化公司治理，致力于重建市场信任。同时，企业也将积极应对行业经营挑战，地产景气下行度等压力能够得到应对，应收款规模也能够得到基本控制。追本溯源，物业服务行业是和居住消费相关，不依赖于开发周期，不涉及开发产业链资金流，存量项目收入贡献高度稳定，运营效率和行业整体规模都有明显提升空间的特殊社会服务业。当前物业服务头部企业PE和PS分别处于上市以来的4.6%和3.2%分位，处于历史低谷，我们推荐公司治理经得起历史考验、现金分红率较高、运营稳健的物业服务公司。
房地产分红中信证券
人民财讯任丽珺2023-11-15 08:33
多家头部企业排队IPO 物管行业管理规模持续扩张

人民财讯10月16日电，2023年以来，物业管理行业整体保持良好发展势头，行业管理规模持续扩张。中指研究院最新发布的数据显示，截至9月30日，国内物业管理行业共有65家上市公司，其中香港主板60家、A股5家。今年上半年，港股上市物业企业在管面积均值约为1.41亿平方米，同比增长27.68%；合约面积均值约1.91亿平方米，同比增长13.02%。虽然物业服务企业IPO节奏有所放缓，但包括万达商管、龙湖智创生活等在内的行业头部企业仍在排队IPO中。（经济参考报）
房地产IPO香港
经济参考报2023-10-16 07:24

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