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重组完成后郝恒乐称将三年打造全新的美的置业

3月31日，美的置业（03990.HK）召开2024年度业绩发布会。作为剥离房地产开发业务后的首个年度，物管服务板块贡献美的置业近半数营收，后续公司看好开发服务业务成为新的业绩增长点。美的置业董事会主席郝恒乐表示，将用3年时间再造一个新的美的置业。2024年，美的置业完成了重要资产重组，公司剥离房地产开发业务，围绕“好房子、好服务”展开轻重结合模式的探索。财报显示，2024年，美的置业实现营业收入37.3亿元，同比增长33%。在此基础上，美的置业保留业务归母核心净利润达5.0亿元，同比增长25%，毛利率提升至35.7%。重组完成后，美的置业的业务构成为四大板块，即开发服务、物管服务、资产运营及房地产科技。财报显示，美的置业物管服务板块在2024年贡献近半数营收，实现收入18.4亿元，同比增长13%，且贡献了较大的利润和现金流；目前公司物管服务合约面积9255万平方米，在管面积7538万平方米，同比增长15%，第三方占比20%。“虽然物管服务和资产运营两个板块的业务占比较高，但这不意味着公司在重组后成为一家单纯的物管或商管公司。对存量市场的价值挖掘以及同业的竞争，仅依靠单一的物管或商管的服务能力还不够。”美的置业执行董事刘敏强调道。刘敏表示，基于房地产开发全价值链提供优质服务，前置性的布局资产管理领域，打造房地产科技的差异化能力，均是对房地产行业存量市场复合能力的构建，也是为新的上市平台发展打造可持续增长的动力。在这一思路下，开发服务板块业务将成为美的置业新的重要业绩增长点。作为重组后新增的业务板块，美的置业开发服务板块业务将主要承接控股股东既有房地产开发资源的全链条管理，同时积极开拓第三方的开发业务。基于重组完成时间节点的原因，美的置业开发服务板块业务于年内只确认两个月的收入即2.9亿元，占整体营收比重仅为8%。2025年，开发服务收入将会进行全年确认，四大板块的营收占比也将相对均衡。目前，美的置业控股股东在建土储762万平方米，空地土储593万平方米，超过一半的土储是在大湾区和长三角。美的置业总裁王大在预期，未来三年内，物管服务及开发服务两者在上市平台中规模占比基本会保持在70%左右的水平，其核心的收入均来自母公司开发业务过往及未来的稳定交付，其中开发服务将于2025年为上市公司平台提供新的增长点。展望后续，美的置业预计2025年营收复合增长不低于25%，归母净利润复合增长复合增长不低于20%。同时，公司计划保持行业内具有竞争力的派息政策，并不排除提呈董事会建议宣派中期股息。“重组之后美的置业在战略上会更加从容，我们会全面发力，轻重结合，充分发挥公司的品牌、资金和美的体系里产业的协同优势，用3年多的时间我们计划再造一个新的美的置业。”郝恒乐总结道。
美的置业资产重组物管服务
证券时报·e公司张一帆03-31 14:02
以股抵债荣盛发展拟债务重组

为了化债，河北知名房企荣盛发展将开启债务重组之路。3月25日晚，荣盛发展发布关于公司拟对债务进行重组的提示性公告。为进一步化解债务风险，更好地履行“不逃废债”的承诺，加快促进公司良好发展，公司拟梳理并整合相关资产，制定债务重组计划，化解相关债务。公司表示，为进一步化解公司债务风险，加快促进公司良好发展，在坚决贯彻“不逃废债”原则的基础上，拟制定以股抵债方案，通过梳理公司现有优质、有潜力的资产，整合酒店管理类公司、代建运营类公司、商业管理类公司以及产业服务类公司等优质轻资产子公司的部分股权作为偿债资源，用于化解相关债务。从荣盛发展的债务来看，主要包括金融债务和经营债务等。至于哪类债权人获得何种股权、多少股权，方案尚未明晰。与化债同步推进的还有转型。荣盛发展表示，公司未来将着力提升轻资产运营能力，扩大非房领域的营收和利润占比。这与此前部分公司剥离重资产业务的运作有异曲同工之处。此前，老牌房企华远地产明确退出房地产开发业务，将公司持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东华远集团。交易完成之后，公司将聚焦于代建、酒店经营、资产管理与运营、物业管理、城市运营服务等业务，实现业务的战略转型。对于荣盛发展来说，债务重组将对公司带来某些积极影响。公司表示，债务重组将有利于化解公司债务风险，优化公司资产负债结构，提升公司的持续经营能力，推动公司轻资产板块发展。公司强调，不论本次债务重组是否能够最终实施，公司都将在现有基础上积极做好日常生产经营管理工作。荣盛发展去年前三季度净利润亏损额超过14亿元，资产负债比率也高于86%。如何处置高悬的债务风险，成为必须面对的课题。倘若把荣盛发展的这次债务重组放到整个A股房地产板块“自救”的路径中观察，会发现公司依然是沿着类似“轻资产化”路径前进的。此前此类案例已经频繁出现。除了前述华远地产外，港股美的置业也曾宣布将房地产开发及销售业务进行内部重组，由私人公司持有这部分业务，进而将重心转移到轻资产模式，专注经营性业务，包括物业管理服务、商业物业和产业园设计、运营服务以及房地产科技等。第二类则是资产重组。比如，与华远地产、美的置业等相比，格力地产的转型更有“脱胎换骨”的意味。主业转向免税业务，以期更有利于提升上市公司资产质量和盈利水平，增强现金分红能力，这与资本市场的价值取向相一致。第三类模式则是以北京民营地产公司万通发展为代表。公司曾启动作价3.24亿美元收购索尔思光电1.24亿股股份事项，以切入光模块领域，推进通信与数字科技领域发展。不过后来方案夭折。从未来趋势看，后续可能还会有更多地产公司采用类似做法筹备转型。北京国资房企金融街曾在互动平台表示，正在持续关注城市更新、长租公寓、轻资产运营等创新性投资业务。若干典型案例树立起来之后，面对地产新周期，其他各地产公司会选择哪种路径谋求转型，还是会衍生出某些更多元化或创新性的新路径，值得关注。
荣盛发展债务重组以股抵债
证券时报·e公司王小伟03-26 09:31
以股抵债！河北知名房企，拟债务重组！

为了化债，河北知名房企荣盛发展将开启债务重组之路。3月25日晚，荣盛发展发布关于公司拟对债务进行重组的提示性公告。为进一步化解债务风险，更好地履行“不逃废债”的承诺，加快促进公司良好发展，公司拟梳理并整合相关资产，制定债务重组计划，化解相关债务。公司表示，为进一步化解公司债务风险，加快促进公司良好发展，在坚决贯彻“不逃废债”原则的基础上，拟制定以股抵债方案，通过梳理公司现有优质、有潜力的资产，整合酒店管理类公司、代建运营类公司、商业管理类公司以及产业服务类公司等优质轻资产子公司的部分股权作为偿债资源，用于化解相关债务。从荣盛发展的债务结构来看，主要包括金融债务和经营债务等。至于哪类债权人获得何种股权、多少股权，方案尚未明晰。与化债同步推进的还有转型。荣盛发展表示，公司未来将着力提升轻资产运营能力，扩大非房领域的营收和利润占比。这与此前部分公司剥离重资产业务的运作有异曲同工之处。此前，老牌房企华远地产明确退出房地产开发业务，将公司持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东华远集团。交易完成之后，公司将聚焦于代建、酒店经营、资产管理与运营、物业管理、城市运营服务等业务，实现业务的战略转型。对于荣盛发展来说，债务重组将对公司带来某些积极影响。公司表示，债务重组将有利于化解公司债务风险，优化公司资产负债结构，提升公司的持续经营能力，推动公司轻资产板块发展。公司强调，不论本次债务重组是否能够最终实施，公司都将在现有基础上积极做好日常生产经营管理工作。荣盛发展去年前三季度净利润亏损额超过14亿元，资产负债比率也高于86%。如何处置高悬的债务风险，成为必须面对的课题。倘若把荣盛发展的这次债务重组放到整个A股房地产板块“自救”的路径中观察，会发现公司依然是沿着类似“轻资产化”路径前进的。此前此类案例已经频繁出现。除了前述华远地产外，港股美的置业也曾宣布将房地产开发及销售业务进行内部重组，由私人公司持有这部分业务，进而将重心转移到轻资产模式，专注经营性业务，包括物业管理服务、商业物业和产业园设计、运营服务以及房地产科技等。第二类则是资产重组。比如，与华远地产、美的置业等相比，格力地产的转型更有“脱胎换骨”的意味。主业转向免税业务，以期更有利于提升上市公司资产质量和盈利水平，增强现金分红能力，这与资本市场的价值取向相一致。第三类模式则是以北京民营地产公司万通发展为代表。公司曾启动作价3.24亿美元收购索尔思光电1.24亿股股份事项，以切入光模块领域，推进通信与数字科技领域发展。不过后来方案夭折。从未来趋势看，后续可能还会有更多地产公司采用类似做法筹备转型。北京国资房企金融街曾在互动平台表示，正在持续关注城市更新、长租公寓、轻资产运营等创新性投资业务。若干典型案例树立起来之后，面对地产新周期，其他各地产公司会选择哪种路径谋求转型，还是会衍生出某些更多元化或创新性的新路径，值得关注。
荣盛发展债务重组以股抵债
证券时报·e公司王小伟03-25 22:06
时隔6个月！美元债发行再次启动，这家房企官宣

近日，多家房企宣布发债计划。2月18日，绿城中国公告称，拟额外发行一笔将于2028年到期的8.45%的美元优先票据，该新票据将和将于2025年2月24日发行的2028年到期的3.5亿美元8.45%的优先票据构成同一系列票据。2月17日，建发房地产发布2025年度第二期中期票据募集说明书，拟发行不超10亿元中期票据。接受证券时报·券商中国记者采访的业内人士表示，上次房企发行美元债是在去年7月，去年8月至今年1月都没有房企发行美元债。从绿城拟发行美元债来看，标志着房企美元债发行近期开始启动了。另外，从今年1月房企发债情况来看，民营房企发债规模显著增加。中指研究院的数据显示，1月共有4家民营和混合所有制房企完成信用债发行，发行总金额39亿元，比去年1月增加了14.6亿元。多家房企宣布发债计划近期，绿城中国、建发房地产等房企相继宣布发债计划。2月14日，绿城中国公告称，公司、子公司保证人、德意志银行，汇丰，国泰君安国际，摩根大通，东吴证券（香港）和瑞银就于2028年到期的本金总额为3.5亿美元8.45%的优先票据的发行和出售订立认购协议。待达成若干成交条件后，绿城中国将发行本金总额3.5亿美元的票据。除非根据票据条款提前赎回，否则票据将于2028年2月24日到期。绿城中国表示，公司拟将所得款项净额（经扣除票据发行的佣金以及其他预计应付费用）用作为现有债项的再融资。2月18日，绿城中国再次公告称，拟进行一项关于额外发行将于2028年到期的8.45%美元优先票据（下称“新票据”）的国际发售（下称“建议发行”）。该等新票据将会和将于2025年2月24日发行的2028年到期本金总额为3.5亿美元的8.45%优先票据（下称“原始票据”）构成同一系列票据。除发行价格外，该等新票据和原始票据的条款和条件一致。该等新票据将根据美国证券法项下S规则仅于美国境外提呈发售。公告还称，建议发行的完成须视乎市况及投资者的兴趣而定。截至本公告之时，新票据的总额及发行价格尚未落实。公司拟将建议发行的所得款项净额用作为现有债项的再融资。2月17日，建发房地产发布2025年度第二期中期票据募集说明书，此次票据发行金额上限10亿元，期限为3+3年，在第三年末附投资者回售选择权和调整票面利率选择权，发行日为2月19日，起息日为2月20日。募集资金拟用于偿还发行人本部债务融资工具。镜鉴咨询创始人张宏伟接受证券时报记者采访时表示，能够率先发债的房企，主要是最近两年整体业绩表现相对不错的。从绿城拟发行美元债来看，标志着房企美元债发行近期开始启动了，尽管绿城此次发债成本略高于以往，但是能尽早获得融资，对公司发展更加有利。中指研究院企业研究总监刘水告诉证券时报·券商中国记者，上次房企发行美元债是在去年7月，去年8月至今年1月都没有房企发行美元债。民营房企发债规模显著增加中指研究院的最新数据显示，1月，房地产企业债券融资总额为509.8亿元，信用债、ABS仍是融资主力，债券融资利率同比下降。从信用债融资来看，1月，民营房企发债规模显著增加。月内，共有4家民营和混合所有制房企完成信用债发行，分别为绿城、滨江集团、美的置业、新希望地产，发行总金额39亿元，比去年1月增加了14.6亿元。其中，1月23日，美的置业集团成功发行2025年度第一期中期票据，实际发行金额达到15亿元，期限为5年。该期票据的发行利率为3.00%，募集资金用途方面，美的置业集团计划将15亿元募集资金中的7.50亿元用于项目建设，另外7.50亿元用于补充流动资金。1月13日，新希望地产成功发行为期五年的2025年第一期中期票据，该期票据发行总额为8亿元，票面利率2.84%。募集资金用途为拟用于偿还发行人债务融资工具利息、项目建设和补充流动资金。刘水指出，美的置业、新希望地产中期票据均由中债信用增进投资股份有限公司提供全额保证担保，支持民企发债的“第二支箭”持续落地，且债券期限均长达五年，对补充流动资金、优化资产负债表有一定积极意义。另外，1月，首创、中交房地产、华发股份等央国企发行信用债，发行总额分别为20亿元、17亿元、15.8亿元。（券商中国）
房企美元债美元
券商中国02-19 07:56
多家房企宣布发债计划！美元债发行时隔6个月再次启动

近日，多家房企宣布发债计划。2月18日，绿城中国公告称，拟额外发行一笔将于2028年到期的8.45%的美元优先票据，该新票据和将于2025年2月24日发行的2028年到期的3.5亿美元8.45%的优先票据构成同一系列票据。接受证券时报记者采访的业内人士表示，上次房企发行美元债是在去年7月，去年8月至今年1月都没有房企发行美元债。从绿城拟发行美元债来看，标志着房企美元债发行近期开始启动了。此外，2月17日，建发房地产发布2025年度第二期中期票据募集说明书，拟发行不超10亿元中期票据。从今年1月房企发债情况来看，民营房企发债规模显著增加。中指研究院的数据显示，1月共有4家民营和混合所有制房企完成信用债发行，发行总金额39亿元，比去年1月增加了14.6亿元。多家房企宣布发债计划近期，绿城中国、建发房地产等房企相继宣布发债计划。2月14日，绿城中国公告称，公司、子公司保证人、德意志银行、汇丰、国泰君安国际、摩根大通、东吴证券（香港）和瑞银就于2028年到期的本金总额为3.5亿美元8.45%的优先票据的发行和出售订立认购协议。待达成若干成交条件后，绿城中国将发行本金总额3.5亿美元的票据。除非根据票据条款提前赎回，否则票据将于2028年2月24日到期。绿城中国表示，公司拟将所得款项净额（经扣除票据发行的佣金以及其他预计应付费用）用作为现有债项的再融资。2月18日，绿城中国再次公告称，拟进行一项关于额外发行将于2028年到期的8.45%美元优先票据（下称“新票据”）的国际发售（下称“建议发行”）。该等新票据和将于2025年2月24日发行的2028年到期本金总额为3.5亿美元的8.45%优先票据（下称“原始票据”）构成同一系列票据。除发行价格外，该等新票据和原始票据的条款和条件一致。该等新票据将根据美国证券法项下S规则仅于美国境外提呈发售。公告还称，建议发行的完成将根据市况及投资者的兴趣而定。截至本公告之时，新票据的总额及发行价格尚未落实。公司拟将建议发行的所得款项净额用作为现有债项的再融资。2月17日，建发房地产发布2025年度第二期中期票据募集说明书，此次票据发行金额上限10亿元，期限为3+3年，在第三年末附投资者回售选择权和调整票面利率选择权，发行日为2月19日，起息日为2月20日。募集资金拟用于偿还发行人本部债务融资工具。镜鉴咨询创始人张宏伟接受证券时报记者采访时表示，能够率先发债的房企，主要是最近两年整体业绩表现相对不错的。从绿城拟发行美元债来看，标志着房企美元债发行近期开始启动了，尽管绿城此次发债成本略高于以往，但是能尽早获得融资，对公司发展更加有利。中指研究院企业研究总监刘水告诉证券时报记者，上次房企发行美元债是在去年7月，去年8月至今年1月都没有房企发行美元债。民营房企发债规模显著增加中指研究院的最新数据显示，1月，房地产企业债券融资总额为509.8亿元，信用债、ABS仍是融资主力，债券融资利率同比下降。从信用债融资来看，1月，民营房企发债规模显著增加。月内，共有4家民营和混合所有制房企完成信用债发行，分别为绿城、滨江集团、美的置业、新希望地产，发行总金额39亿元，比去年1月增加了14.6亿元。其中，1月23日，美的置业集团成功发行2025年度第一期中期票据，实际发行金额达到15亿元，期限为5年。该期票据的发行利率为3.00%，募集资金用途方面，美的置业集团计划将15亿元募集资金中的7.50亿元用于项目建设，另外7.50亿元用于补充流动资金。1月13日，新希望地产成功发行为期五年的2025年第一期中期票据，该期票据发行总额为8亿元，票面利率2.84%。募集资金用途为拟用于偿还发行人债务融资工具利息、项目建设和补充流动资金。刘水指出，美的置业、新希望地产中期票据均由中债信用增进投资股份有限公司提供全额保证担保，支持民企发债的“第二支箭”持续落地，且债券期限均长达五年，对补充流动资金、优化资产负债表有一定积极意义。另外，1月，首创、中交房地产、华发股份等央国企发行信用债，发行总额分别为20亿元、17亿元、15.8亿元。（证券时报）
房企美元债美元
证券时报02-18 22:39
超百家房企入局代建市场！转型轻资产模式提速

随着房地产行业深度调整，房企纷纷寻求向轻资产运营转型，代建市场成为各大房企争相加码的重要领域。据业内机构统计，截至目前，主要房地产企业均有涉足代建业务，总数量已超过百家。与此同时，2024年还有不少房企相继成立代建平台，规模化、平台化拓展代建业务成为当下市场的一大特点。但随着“下场”企业逐渐增多，市场增量空间缩小，代建赛道已然从蓝海变成红海。业内人士对证券时报记者表示，相比房地产重资产开发，代建企业仅需为项目提供解决方案并输出品牌，不涉及拿地、出资环节，因此成为房企转型的重点方向之一。代建企业数量突破新高也意味着房企寻求转型正在提速。不过，从整体市场看，仅有不到一半的企业代建业务形成规模和利润贡献。展望未来，虽然市场竞争愈发激烈，但包括政府代建、商业代建、资本代建等领域仍存较大发展空间。房企涌入代建市场近两年，房地产市场持续筑底调整，不少传统房企纷纷加码代建赛道，成为各方关注焦点。 2024年12月，龙湖龙智造与建华建材达成委托开发管理合作协议，在中山市岐江新城打造标杆住宅项目，该项目建筑面积为9万平方米（含约6.4万平方米住宅），总投资额预计12亿元，这是龙湖龙智造拿下代建项目的最新案例。实际上，自2022年8月官宣代建品牌以来，龙湖代建业务就迎来快速增长。龙湖集团相关负责人告诉证券时报记者，得益于公司30多年来在全业态建造运营经验的积淀以及累计超百亿元数字科技的投入，近年来公司代建版图持续扩展。2024年，龙湖龙智造聚焦大客户战略，深耕一、二线核心城市，全年新增代建类项目60个，总建筑面积800万平方米，已累计获取代建类项目150个，总建筑面积超2400万平方米。除了龙湖集团持续加码之外，传统房企纷纷成立专业平台，规模化拓展代建业务成为一大特点。 2024年1月，招商蛇口公告拟设立代建业务专业公司。此后，招商蛇口启动组织变革，主要包括七大区域合并为五大区域，并成立“招商建管”开展代建业务，2024年新签面积达898万平方米，成功跻身TOP10行列；2024年初，绿地集团在前期探索实践的基础上，成立绿地智慧代建平台，赋能代建业务升级，年度扩张570万平方米的新签面积。 “以轻资产模式运营的代建行业，是一种服务业。本质是品牌输出，品牌作为双方信任的基础，在代建领域尤为重要，这也是房企相继成立代建平台的重要背景。同时，部分企业转型提速，如华远地产、迪马股份、美的置业等，均宣布公司聚焦代建、商管、物管等业务，由重资产开发向轻资产转型。当前，主要房地产企业均有涉足代建，总数已超百家。”中指研究院企业研究总监刘水对证券时报记者表示。克而瑞数据也显示，截至2024年9月，已有超百家房企涉足代建或承接相关业务。具体而言，在2024年上半年销售额排名前50的房企中，有46家已布局代建业务；而在销售额百强房企中，进军代建领域的企业占比高达约80%。转型轻资产模式在业内看来，在房地产开发业务逐渐缩减的背景下，转型轻资产模式已成当下大部分房企的主要选择，这也是代建赛道备受青睐的重要背景。刘水对记者表示，“涉足代建一方面是房企轻资产转型的方向之一，有利于企业朝着高质量方向发展。另一方面，代建业务也可以助力企业实现品牌影响力和品牌价值的提升。部分企业参与到纾困代建、保障房代建等保交付、稳民生的项目中，对于提升品牌美誉度有极大助力。” 近年来，传统房企轻资产模式转型效果也逐渐显现。以龙湖为例，龙湖集团高管此前在业绩会上表示，“地产开发业务的收入是有周期性的，龙湖一直比较审慎，没有盲目追求排名和规模，而提前去布局商业、长租公寓，物业、智慧营造和代建等赛道，主要就是为了在业务上实现新旧动能的转换。随着未来经营性业务收入的不断提升，整个公司就完成了业务收入结构的新模式转换。预计到2028年年底，公司经营性收入将占比过半。” 实际上，房企纷纷涌入也让代建市场竞争愈发激烈，市场分化成为当下一大特点。中指研究院最新发布的《2024年中国房地产代建企业排行榜》显示，2024年，28家典型代建企业代建新增规划建筑面积同比增长7.7%，这一增长速度相较于2018年至2023年的全国代建行业年平均增长速度有所下滑。从规模分布来看，头部企业数量少且规模分布不均衡，呈阶梯状分布；中尾部企业数量较多、规模分布更加均衡。 “2023年房地产代建显著发展，新签约规模增速高企，不少传统房企代建业务实现大幅增长。但随着竞争加剧和服务型行业固有特征，2024年代建规模化发展日益减弱，长尾分布特征加强，企业分化显著。”刘水表示。克而瑞此前表示，虽然布局代建企业数量突破新高，但未来继续增加的可能性几无，且从规模和扩张意愿上看，也仅有四成企业代建业务形成了一定的规模和利润贡献。与此同时，代建市场的整体增速处于放缓态势。亿翰智库监测数据显示，2024年，代建房企新增建筑面积达到约2.2亿平方米，较上年增长27%，新增建筑整体规模首次超过2亿平方米。尽管市场规模持续扩大，但增速逐渐下降。在此背景下，代建如何突围备受关注。“企业要不断提升服务能力，打造专业化代建品牌。品牌企业可通过引进合伙人制度，拓宽项目拓展渠道，扩大品牌输出范围。此外，代建企业可针对不同物业类型，拓展康养、产业园区、场馆等领域的代建业务。”刘水表示。龙湖集团相关负责人也告诉记者，2025年代建市场竞争将更加白热化，也是对入局企业的又一个大考之年。代建企业既需要在产品力打造、品牌塑造、项目操盘等多维度考核中取胜；又要聚焦代建业务本质，最大程度降低潜在风险，这些都极其考验企业的综合实力。渗透率有很大空间尽管当前代建赛道竞争加剧，但市场前景依然广阔成为共识。一方面，相关政策的持续推动，让政府代建领域迎来广阔空间。近年来，相关部门积极推行保障性住房和城市更新项目。住建部此前数据显示，截至2024年前三季度，住建部已成功建设筹集保障性住房148万套；截至去年11月底，全国共实施各类城市更新项目约6.6万个。其中，新开工改造城镇老旧小区5.3万个，惠及882万户居民。此外，去年11月，住房城乡建设部、财政部联合印发通知，部署各地进一步做好城中村改造工作。通知要求，城中村改造政策支持范围从最初的35个超大特大城市和城区常住人口300万以上的大城市，进一步扩大到了近300个地级及以上城市。除了政府代建外，商业代建等领域未来的渗透率尚有空间。刘水对记者表示，2021年以来地方国资托底拿地趋势明显，由于地方国资开发能力不足，“城投拿地+房企代建”的模式为房地产代建企业提供新的发展机遇。其次，当前，我国房地产代建委托方较为单一，未来，非房企中的大型国企、科技类、产业类、险资等企业必将成为代建委托方中重要组成部分，为商业代建提供较强发展空间。绿城管理行政总裁王俊峰近期也表示，尽管当前行业短期承压，但在地产新旧模式的切换过程中，代建还将迎来巨大的增长机会。在保交楼的大背景下，金融协调机制落地，也带动了一大批的纾困类项目重启建设；在防风险和稳增长的总基调下，随着政府加大化债力度，极低的城投开工率也将迎来转机，多数城投将持续的引入专业的代建方，盘活存量土地，亦将催生大量的代建需求。不少入局房企对代建市场未来前景充满信心。“展望未来，我们持续看好国内代建行业的发展。有业内统计，代建市场规模行业占比将以年均21.3%的速度增长，2025年代建行业预计渗透率达到12.5%，相比欧美国家成熟代建市场20%—30%的行业渗透率，代建仍有很大的发展潜力空间。”龙湖集团相关负责人告诉记者。
证券时报·e公司01-25 15:44
中指研究院：2024年房企实现债券融资5653亿元

1月9日，中指研究院发布的2024年融资盘点显示，2024年，房地产行业共实现债券融资5653.1亿元，同比下降18.4%。房地产行业融资于2021年下半年进入下行周期，融资规模大幅回落，2024年延续了下降态势。其中，信用债同比下降18.5%，海外债同比下降69.5%，ABS同比下降13.6%，海外债在低水平上继续下降，信用债成为融资绝对主力，ABS融资占比超三分之一。从单月来看，9月以来，在上年低基数影响下，债券融资总额单月同比连续回正，房企融资略有回暖，其可持续性有待观察。从融资结构看，2024年房企信用债是融资主力，ABS发行占比提升。报告显示，2024年，房地产行业信用债发行规模为3448.5亿元，同比下降18.5%，占总融资规模的61.0%，与上年基本持平。平均发行期限3.16年，其中发行期限在3年以上的占比45.7%，比上年增加3.7个百分点，期限有所延长。其中，混合所有制和民营房企信用债发行期限有所延长，3年以上债券发行总额占比明显提升，新城、新希望、金辉、卓越、美的置业等均成功发行5年期中票，为其债务期限结构改善提供了有利条件。从发行结构来看，信用债的发行主体以央企、地方国企为主，年内央国企发行占比已超90%，较上年上升2.5个百分点；民企和混合所有制企业发行占比下降。2024年，民企发债仍保持低水平，从发行企业来看，2024年发债民企和混合所有制企业为8家，较上年有所减少，基本是规模较大尚未出险的企业。中指研究院认为，当前，信用债发行渠道仍向优质房企敞开，但总体受益企业数量相对有限。9月，央行在发布会上提出，将“金融16条”政策由2024年底延长至2026年底。支持民营房企发债融资仍将持续实施，有助于企业丰富融资渠道，特别是随着房地产市场筑底企稳，部分聚焦核心城市、经营稳健的房企或将率先受益，因而获得更丰富的资金支持。2024年，ABS融资规模为2137.6亿元，同比下降13.6%，占总融资规模37.8%，较上年上升2.1个百分点；平均发行期限为9.85年，期限明显延长。从单月来看，上半年，ABS月均发行规模仅150亿元左右，下半年，ABS发行步入正轨，月均发行规模两百亿元以上，10月发行规模略有下滑，年末发行规模再次回升。中指研究院认为，当前，基础设施REITs、持有型不动产ABS等金融工具持续落地，为购物中心、长租公寓、产业园区等持有物业提供了宝贵的退出渠道，持有物业开发运营全周期的金融闭环更加完善。持有型物业在行业下行阶段，成为房企盘活资产、补充资金的重要手段，房企同时也能从多元化经营中受益，逐渐改变经营模式，向新发展模式转型。海外债方面，2024年，房企海外债发行规模仅为69.0亿元人民币，同比下降69.5%，占总融资规模的1.2%，较上年下降了2.0个百分点；平均发行期限2.50年，发行期限均为3年以下，期限偏短，房企难以从境外获得长期资金支持。中指研究院企业研究总监刘水表示，2024年融资政策持续宽松，但债券融资规模仍在下降通道，市场复苏的不确定性增加了投资人对房地产行业的疑虑，也使得企业对新增融资采取谨慎态度，融资规模仍在缩减中。“明年房地产市场恢复仍面临挑战，企业还应提前筹划现金流，充分利用各类融资政策支持以增加资金流入。积极利用项目白名单机制、经营性物业贷、支持房企发债、定增、公募REITs和持有型不动产ABS等融资政策，多渠道拓展融资现金流入，或可进行存量债务展期、借新还旧。”他表示。
房地产融资房企融资
证券时报·e公司曹晨01-09 17:07
【e公司观察】地产公司转换赛道再添一例地产转型路径在分化中明晰

12月18日，天津国资房企津投城开启动资产置换，同时发行股份及支付现金方式，购买能源集团等持有的天津津能、天津热力等公司控股权，并募集配套资金。交易完成后，公司主营业务将由房地产开发经营变更为供热、综合能源服务及新能源发电等业务，意味着公司将彻底转换赛道。地产公司“转轨”其他产业并非孤例。今年7月，格力地产启动置出所持有的上海等地相关房地产开发业务对应的资产负债及上市公司相关对外债务，并置入珠海免税集团不低于51%股权。由此转身零售赛道，被市场冠以“免税新贵”的预期。日前，公司重大资产置换暨关联交易事项获得珠海市国资委批复。这种转轨具有“彻底”抛弃地产业务的意味。在这轮房地产企业转型潮中，还出现过一些“轻转型”案例。比如北京国资房企华远地产，它是将房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东北京市华远集团，聚焦于代建、酒店经营、资产管理与运营、物业管理、城市运营服务等业务，实现业务的战略转型。此外，港股美的置业筹划将房地产开发及销售业务进行内部重组，由私人公司持有这部分业务，进而将重心转移到轻资产模式，专注经营性业务，包括物业管理服务、商业物业和产业园设计、运营服务以及房地产科技等。与部分公司通过破产重整等方式解决债务问题不同，这些房地产企业在财务层面没有债务爆雷，可见在企业运营和解决地产包袱层面，具有“前端化”的意味。从效果来看，这更有利于防患于未然，而从财务影响来看，同样可以实现降低企业的杠杆率及负债水平，尤其是减轻偿债压力，助力地产企业增强抗风险能力的作用。此外，路径选择方面的“去重取轻”，以及运营层面的转换赛道推进转型，也都是这些案例表现出来的共同特征。除了前述类型之外，还有一种模式并进。北京民营地产公司万通发展筹划作价3.24亿美元收购索尔思光电1.24亿股股份事项，以切入光模块领域，推进通信与数字科技领域发展。由此，同样是地产公司转型，正在日趋明晰的分化出的“格力地产式”“华远地产式”“万通发展式”这三种不同的转型路径，最新出现的津投城开运作方式，可以归为“格力地产式”。未来倘若还出现地产上市公司转型，大概率也会沿着这三条路径演进。转型路径多元，映射出行业步入新周期。地产行业下行周期下，政策的每一步都牵动着市场神经。从目前市场整体运行特征来看，主流判断认为，房住不炒、租购并举的政策目标已经实现。房地产整体正在步入存量时代，市场已经是一个全然不同的新世界。在此背景下，相关上市公司随势而变，既有利于地产化债和公司转轨发展，也有利于资本市场焕新和高质量发展。在这些自救方式中，往往都是“大手术”，有时会伴生着重组方案调整。前述案例中的一些公司，最终运作方式都是通过其他重大资产重组方案调整而来的。从二级市场表现等维度来看，地产转型往往给与市场新预期。但三条路径之上，各有不确定性。以某些地产公司就因为深陷立案调查风波暂停了重组，相关进展一波三折。对于地产企业来说，在剥离地产主业后，将如何应对萎缩的营业收入规模问题，需要提前谋划解决。而即便注入资产之后，新的增长点是否能生根发芽、开花结果，尤其部分“红海”产业如何穿越周期，非周期产业如何实现业绩的平稳增长，也是房企转型后不得不面对的新课题。
房地产格力地产万通发展
证券时报·e公司王小伟2024-12-20 12:25
美的置业正式完成重组

人民财讯10月22日电，美的置业10月22日晚间公告，已完成向选择现金的股东支付现金替代，完成私人公司股份证明派发，为满足上市公司规范治理要求，私人公司有关董事成员相应做变更登记。至此，美的置业正式完成重组。同日，为满足上市公司《企业管制守则》，公司变更部分董事会成员及调整董事职能分工。委任任凌艳为非执行董事，王全辉因任职调整，辞任公司执行董事，转而投入更多时间于集团业务经营。
美的置业重组港股通
人民财讯张一帆2024-10-22 18:09
多只港股，突然大涨！

A股市场和外围股市普遍休市之际，港股今日早盘一度跌超1%，不过午后开始发力，下午恒生指数、恒生科技指数转涨，实现V型反转。截至今日收盘，港股恒生指数涨0.31%，报17422.12点；恒生科技指数涨0.51%，报3497.45点；国企指数涨0.31%，报6090.16点。港股今日成交479.9亿港元。展望未来，交银国际最新研报显示，港股近期走出独立于A股的行情，主要受益于全球流动性环境的改善，分母端为主要驱动力。尽管7月宏观经济数据在一定程度上抑制了市场情绪，但部分龙头企业中期业绩的改善为港股提供了基本面支撑，展现出一定的韧性。随着全球降息周期的启动，预计港股将继续受益于流动性环境改善。贵金属表现抢眼在国际金价不断创新高的背景下，今日港股市场中的贵金属表现抢眼。其中，中国白银集团涨超5.2%，山东黄金、中国黄金国际涨超4%，招金矿业、灵宝黄金以及紫金矿业等跟涨。消息面上，国际金价再创新高。行情数据显示，近几日，国际现货金价（伦敦金）突然大涨，上破2580美元/盎司整数关口后，截至记者发稿，今日最高一度上冲至2589.24美元/盎司；纽约商品交易所（COMEX）黄金期货主力12月合约突破2600美元/盎司关口，今日最高触及2617.4美元/盎司，创上市以来新高。与此同时，澳新银行也最新发布报告称，预计到2025年底黄金价格将达到2900美元/盎司。在业内看来，国际金价的上涨主要受到全球经济数据和美联储降息预期的双重影响。美国劳工部公布的8月CPI和PPI数据均低于市场预期，且连续数月走低，显示通胀压力有所缓解。这一趋势减弱了美联储降息的制约因素，市场普遍预计美联储将在未来进一步降息。同时，欧洲央行的降息决定也进一步助推了黄金价格的上涨。高盛在最新报告中指出，黄金的涨势有望延续至2025年，并预期金价将于2025年初触及2700美元/盎司的目标价。然而，也有分析指出，短期内市场情绪可能仍会跟随经济数据起伏，叠加美国大选和地缘政治因素的影响，金价波动可能会加剧。从港股整体看，交银国际最新研报显示，在货币政策预期转向的背景下，尤其是美联储主席鲍威尔在杰克逊霍尔全球央行年会上释放明确宽松信号后，全球风险资产普遍呈现上涨态势。港股作为对流动性高度敏感、估值处于历史低位、且具有较大弹性的市场，持续呈现修复态势。国君国际认为，随着海外央行先后启动降息周期，港股将受益于分子和分母端改善。当下港股已充分计入悲观因素，具备较高配置性价比。海外方面，美联储本月降息板上钉钉，分母端流动性改善对港股形成积极因素，利率敏感行业弹性最大，包括互联网龙头、医药和消费等行业。国内方面，由于外围限制性货币政策逐步宽松，国内政策空间也将进一步打开，且分子端悲观预期已在港股市场中充分计价，前期回调充分的港股市场性价比突显。多只个股异动今日，港股市场上也有不少个股明显异动引发关注。9月16日，新茶饮加盟第一股茶百道盘中大涨超16%，截至收盘，涨12.74%，报4.78港元/股。消息面上，茶百道于8月获纳入恒生综合指数、恒生综合大中型股指数、恒生大中型股(可投资)指数、恒生消费指数及恒生港股通指数等。公开信息显示，茶百道获调入深港通和沪港通下的港股通标名单，自9月10日起生效。市场普遍认为，纳入港股通后，茶百道有望吸引更多中国内地投资者，或将提高流动性和估值水平。财务数据方面，茶百道今年上半年实现总收入23.96亿元，同比减少10.0%；归母净利润2.37亿元，同比减少59.7%；经调整净利润3.95亿元，同比下降34%。国泰君安指出，公司上半年业绩低于预期。现制茶饮市场竞争激烈，公司延续下沉扩张，单店收入承压，期待产品和供应链优化。祖龙娱乐今日大涨超20%，报1.93港元/股。消息面上，由祖龙娱乐自研自发，《龙族》官方及《龙族》动画双重授权的卡牌RPG手游《龙族：卡塞尔之门》于9月12日正式开启公测。在短短三天内，这款游戏不仅在iOS免费游戏榜上连续霸榜，更是一举冲入iOS游戏畅销榜前十。中金此前发布研报称，《以闪亮之名》中国大陆地区版本2023年3月上线，当前整体表现稳健，在重点服装推出节点iOS游戏畅销榜仍能进入前十名水平，用户基础相对牢固；该产品今年上半年实现收入同比增量。此外，《龙族：卡塞尔之门》定档9月12日全渠道公测；公司亦于半年报中披露2024年内将推出《踏风行》。建议关注这两款产品对公司今年下半年收入、利润表现的拉动作用。美的置业今日午后涨超10%，截至收盘，涨7.06%，报2.88港元/股。消息面上，9月2日，公司举行了股东特别大会，会上以95%的赞成票通过了一项重组方案。该方案涉及美的置业的股权重组，计划将公司全资持有的房地产开发业务产权线从上市公司转移到控股股东名下。根据方案，实物分派业务的现金对价定为5.9港元/股。以除权前最后一个交易日的收盘价7.35港元/股为基准，计算得出的换算除息基准价为1.45港元/股。
证券时报·e公司曹晨2024-09-16 18:48

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